Блог

Петр Манько

11 мая 2022

Дача или коттедж, что покупать на рынке загородной недвижимости (Нмаркет.PRO, комментарий для интернет-издания)

После бума пандейминого интереса к загородной недвижимости, этот рынок все еще на подъёме. Заграничные направления отдыха для россиян все еще малодоступны, а это значит, что интерес к покупке собственной дачи или коттеджа на природе будет столь же высок. Разбирались вместе с экспертами, какой вид загородной недвижимости выбрать и как это правильно сделать.

Перед началом поиска загородного дома нужно ответить себе на несколько ключевых вопросов:

1. Какой дом вам нужен: летняя дача, круглогодичная дача или дом для постоянного проживания (вместо квартиры)?

2. Сколько минимум нужно спальных комнат?

3. Сколько соток участок необходим?

4. Максимальная удаленность от КАД?

5. Допустимая удаленность от общественного транспорта?

6. Наличие жизненно необходимых объектов любой инфраструктуры рядом (рекреационной: лес, озеро, лыжная трасса, река, медицинской, образовательной: школа, садик).

От ответа на эти вопросы зависит перечень требований к объекту (технические характеристики дома, параметры участка, наличие коммуникаций, расходы на содержание, …) и список вопросов, которые вам нужно будет выяснять перед покупкой у продавца.

Идеальный способ поиска загородного дома — после того, как определились с требованиями, нанять профессионального агента, который будет трезво и без эмоций смотреть на объекты вместе с вами и поможет разобраться в технических особенностях домов, документах на участок и дом, коммуникациях. Еще один совет — после выбора 2–3 подходящих вариантов пригласите экспертов, которые проведут техническую проверку дома (анализ теплопотерь, анализ качества воды, соответствие границ дома и участка действующим нормам, ….).

Пообщайтесь с соседями (это уже финальный этап, который окончательно поможет вам принять решение). На сегодняшний день на Севере Ленинградской области можно найти хорошие объекты по следующим ценам: летняя дача (50–100 км от КАД, участок 6 соток, обычное СНТ, дом 40–70 м2, постройка старше 15 лет, без отопления, удобства во дворе) — от 3 млн. Круглогодичная дача (до 70 км от КАД, участок 6–10 соток, охраняемый поселок, дом от 70 м2 с удобствами в доме, с отоплением и хорошей отделкой) — от 6 млн. Дом для постоянного проживания (до 25 км от КАД, участок от 8 соток, дом от 100 м2, каменный или каркасный, не старше 5 лет, с хорошей отделкой, газовым отоплением) — от 9 млн.

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

13 декабря 2019

Можно ли продать квартиру по 3 договорам? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

У нас трешка, три собственника. Все трое хотят продать. Мы прочли, что им можно продать не одним договором, а тремя, и тогда у каждого будет минус один миллион (и 13% придется платить с меньшей суммы, соответственно). Скажите, мы все верно поняли? И второй вопрос: при продаже тремя договорами у покупателя не будет проблем с этой квартирой? Она полностью перейдет ему? Не хотим создавать ему неудобств.

Ответ:

Юридически описанная ситуация имеет право на жизнь как способ минимизировать налог с продажи. Однако на практике найти клиента на квартиру, а в дальнейшем организовать и провести сделку будет не так просто, как кажется на первый взгляд.

Основные причины:

• нежелание клиентов связываться со сложной схемой при покупке
• и невозможность провести такую сделку с использованием ипотеки.

С уверенностью скажу, что скидка, которую попросит покупатель при покупке по такой схеме, и затраты на нотариальное удостоверение сделок, будет сопоставима с суммой сэкономленных налогов.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

07 ноября 2019

Что лучше – ремонтировать частный дом или сносить? (Domofond, статья в рубрике "Интерьер и стиль жизни")

Если вы уже разобрались со своими чувствами по поводу старой дачи или загородного дома и готовы разумно взвесить за и против, решая, реконструировать дом или снести его и построить новый, вам придется учитывать довольно много технических, экономических и юридических факторов.

Обязательно обратите внимание на следующие моменты:

• есть ли законодательные ограничения на новое строительство на участке;
• как соотносится цена земли и текущая цена строения;
• повысится ли цена и ликвидность объекта после сноса старого здания и строительства нового.

Если вы не знаете, как это сделать самостоятельно, обращайтесь в компанию, которая занимается экспертизой домов.

В целом есть три главные причины в пользу сноса и одно обязательное условие.

1. Реконструкция в принципе невозможна по состоянию здания.

Задача экспертизы – определить техническую возможность реконструкции. Может оказаться, что реконструировать дом в принципе невозможно так, чтобы он подходил для жизни.

2. Снос и строительство обходятся дешевле реконструкции.

Даже если технически реконструкция возможна, новое строительство может оказаться экономически выгоднее.

Для того чтобы понять, что выгоднее, нужно составить сметы на новое строительство и реконструкцию и сравнить их. Например, если речь идет о кирпичном доме без повреждений несущих конструкций (стен, фундамента), то экономически оправдана реконструкция. Экономия по сравнению с новым строительством может составлять до 30%. Для деревянного дома эффект может быть обратным.

К смете на строительство также нужно добавить цену на снос и вывоз старого дома. Вывоз мусора стоит в среднем от 10 тысяч рублей за один КамАЗ, снос – от 200 тысяч рублей за небольшой деревянный дом.

3. Результат будущей реконструкции не устраивает собственника.

Для того чтобы сохранить дом, нужно, чтобы его параметры: архитектурный стиль, площадь, материалы стен, перекрытий, тип фундамента и т. д. – отвечали требованиям собственника.

Довольно часто бывает так, реконструкция возможна и при этом обойдется в приемлемые деньги. Но тот дом, который получится, не устраивает собственника. Поэтому здание сносят и строят новое.

Обязательное условие: снос и строительство не запрещены законом.

Снести здание можно, только если оно не несет в себе исторической или культурной ценности и у собственника нет обязательств по сохранению исторического объекта.

Вывод:
На практике в большинстве случаев выгоднее и практичнее оказывается снос и новое строительство. Только в редких случаях владельцы выбирают реконструкцию. В частности, это ситуации, когда есть законодательное ограничение на снос – например, имеется запись в Росреестре о признании дома историческим объектом.

Петр Манько

07 ноября 2019

Нужно ли разрешение на строительство бани с фундаментом? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Хотим построить баню на садовом участке. Баню хотим поставить на фундаменте, в два этажа. На втором этаже планируем сделать комнату для отдыха, чтобы зимой можно было оставаться с ночевкой. Должны ли мы брать разрешение на строительство? Если да, подскажите, как правильно это сделать.

Ответ:

На сегодняшний день (со 2 августа 2019 года) действует упрощенный порядок регистрации строений на садовых и дачных земельных участках. Вы можете строить баню, обязательно соблюдая действующие и касающиеся Вас положения СНиП 30-02-97 и правила землепользования и застройки, принятые в Вашем районе. После окончания строительства обращайтесь к кадастровому инженеру, который произведет необходимые замеры и оформит технический план на строение, который Вам необходимо сдать в МФЦ. В результате Вы получите выписку из ЕГРН на строение, подтверждающую Ваше право собственности.

Петр Манько

24 июля 2019

Построили дом вплотную к забору – что теперь делать? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Земля ИЖС, на ней стоит дом, земля отмежевана, рядом по незнанию и своему безрассудству мы построили еще дом вплотную к старому, а с другой стороны — впритык к соседскому забору, тем самым нарушив градостроительные нормы на 3 метра. Соседи не против, конечно, но вот как быть с регистрацией и какие риски? Денег вложено немало, сносить нереально, дом каменный.

Ответ:

Незнание законов не освобождает от ответственности за их неисполнение. К сожалению, у Вас довольно распространенная ситуация, и из нее не так много выходов. На мой взгляд, единственный способ, который позволит Вам в дальнейшем спокойно спать и пользоваться этим объектом, —  сделать перераспределение земельных участков с соседом. Проще говоря, выкупить у него за деньги часть его участка, чтобы обеспечить соблюдение градостроительных норм. Ваша задача — обеспечить отступ от границы соседа до Вашего дома в три метра. Такое мероприятие потребует определенных затрат, и цена выкупа этих нескольких десятков кв. м будет немаленькой, но других вариантов я бы не рассматривал.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

19 июня 2019

В Росреестре, БТИ и ФНС разное назначение дома – что делать? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

По дачной амнистии в 2015 году дом в СНТ Росреестр оформил как дом с назначением «жилое». БТИ – как садовый дом, назначение «жилое строение». Налоговая – как «прочие постройки и сооружения». Что делать?

Ответ:

Я думаю, в Вашей ситуации нужно разобраться только с корректностью обозначения наименования дома в сведениях налоговой инспекции. Сведения от БТИ сейчас имеют актуальность в очень ограниченном числе случаев. Я бы рекомендовал заказать выписку ЕГРН и отправить ее в налоговую инспекцию с заявлением об исправлении сведений о наименовании принадлежащего Вам объекта недвижимости. Для удобства налогоплательщиков такая функция есть в личном кабинете, соответственно, такое заявление можно подать и в онлайн-режиме.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

03 июня 2019

Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Межевание сделано 19.06.2003 года. Есть все точки, описание смежных земель, все координаты, но на публичной кадастровой участок не обозначен. Межевание делал прежний хозяин. Все планы и чертежи есть. Что мне надо сделать, чтобы было правильно?

Ответ:

Публичная кадастровая карта — хороший источник информации, но иногда бывают ситуации, аналогичные Вашей. Самый простой из вариантов решения данной проблемы — обратиться к кадастровому инженеру, который делал кадастровые работы для предыдущего владельца, и поручить это дело ему. Если заниматься самостоятельно, то рекомендую следующую последовательность действий:

1. Заказать через МФЦ расширенную ЕГРН на земельный участок и копию землеустроительного (межевого) дела.

2. Выписку ЕГРН выдадут быстрее, соответственно, сначала изучаем ее. Если в разделе «Особые отметки» нет фразы «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», то межевание у Вас есть и беспокоиться не о чем. Если такая отметка стоит, ждем получения землеустроительного дела.

3. Если Вам повезет и Вы получите копию межевого дела, то сдавайте ее в МФЦ с заявлением на исправление реестровой ошибки. Если копию землеустроительного дела не найдут, то повторного межевания не избежать.

Виктория Нардина

13 мая 2019

Как рассчитать налог при продаже квартиры? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Какие возможны варианты расчета налога при заполнении декларации 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи долей несовершеннолетних детей в квартире? Ситуация следующая. Мы с супругой в 2011 году купили квартиру за 2,4 млн рублей в общую долевую собственность (по ½ доле) в ипотеку. Часть ипотеки покрывали материнским капиталом; в 2018 году после погашения ипотеки выделили доли на двух своих несовершеннолетних детей, по 1/16 доле на каждого. Затем в том же 2018 году продали данную квартиру за 2,92 млн рублей. Возможно ли распределить налоговую льготу – 1 млн рублей – только на двоих детей, по 500 тысяч на каждого, так как мы с супругой владели квартирой более трех лет и освобождаемся от уплаты НДФЛ? Если нет, то возможно ли расчет налога НДФЛ за детские доли вести с учетом собственных средств, затраченных на приобретение данной квартиры?

Ответ:

В Вашей ситуации расчет получается следующий: налогооблагаемый доход обоих детей – 365 тысяч рублей. Сумма налога (начисленная на обоих детей) – 47,5 тысячи рублей. Есть два варианта уменьшить налог.

Вариант 1. (2/16 доля от налогового вычета = 1 млн рублей) – 125 тысяч рублей.

Вариант 2. (2/4 доли от суммы материнского капитала = 453 тысячи рублей) – 226,5 тысячи рублей.

Соответственно, заполняйте декларацию и пользуйтесь любым из вариантов налогового вычета.

Виктория Нардина

08 мая 2019

Как сломать старый дом и построить новый легально? (Domofomd, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Хочу купить дом в деревне с участком, потом построить новый дом на этом участке для постоянного проживания, а старый отправить на слом. Как это сделать по закону?

Ответ:

Вероятнее всего, у Вас по документам будет два объекта недвижимости: участок и жилой дом (бывают исключения, когда дом не зарегистрирован, но это редкость). Зарегистрировать два жилых дома на одном участке нельзя по законодательству, соответственно, в идеале стоит сделать следующим образом:

• юридически подготовить участок под строительство – убедиться в наличии межевания, снести дом, вызвать кадастрового инженера, сделать акт обследования и снять дом с регистрационного и кадастрового учета;
• подать уведомление о начале строительства и получить на него положительный ответ от администрации.

Петр Манько

08 мая 2019

Почему в объявлениях о продаже дома в СНТ то есть прописка, то нет? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Почему в объявлениях о продаже дома в СНТ у одних есть прописка, а у других нет?

Ответ:

За последние несколько лет порядок регистрации домов в СНТ несколько раз менялся. Одно время было достаточно заполнить декларацию об объекте, в которой можно было выбрать назначение дома: жилой или нежилой. При этом декларацию заполнял лично собственник (либо его доверенное лицо), и никто из администрации или Росреестра не проверял, есть ли такой дом в наличии, соответствует ли он сведениям, указанным в декларации, что там происходит касательно конструкции стен и обеспеченности коммуникациями.

Последние два года регистрация дома осуществлялась через технический план, подготовкой которого занимаются аттестованные кадастровые инженеры. В этот период также можно было регистрировать жилой или нежилой дом в зависимости от желания собственника. В настоящий момент введен в действие уведомительный порядок, к которому пока много вопросов. Соответственно, если в документах на дом указано назначение «жилой дом» или «дом, назначение: жилое», то Вы можете оформить в таком доме регистрацию. Для этого нужно обратиться в территориальный отдел УФМС и оформить домовую книгу на дом.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Павел Соколов

18 апреля 2019

Не торопитесь покупать загородную недвижимость (ответы на вопросы в консультационном пункте BN.RU на Ярмарке Недвижимости 29-31 марта 2019)

Жизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать разочарований, прежде чем приступать к выбору земельного участка или готового дома, определитесь – зачем вам нужна загородная недвижимость.

На прошедшей недавно Ярмарке недвижимости в консультационном пункте BN.ru на вопросы посетителей отвечал опытный практик рынка загородной недвижимости Павел Соколов, управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль».  

– Павел Витальевич, давно хотим перебраться из квартиры в загородный дом. С чего начать?
– Ответьте себе на вопрос, зачем вам загородный дом и сколько времени вы будете в нем проводить. В качестве дачи, второго дома? Или вы намерены полностью отказаться от городской квартиры? Если вы на этот вопрос не ответите, то будете делать мучительный выбор вроде того, купить ли вам спортивный автомобиль или грузовик.

Для постоянного проживания нужна соответствующая инфраструктура, которую могут обеспечить только райцентры и ближние к городу населенные пункты: школы, детские сады, медицина, общественный транспорт.

Но если речь о даче, то в такой среде вы просто не сможете полноценно отдыхать: вам нужны озеро, лес, река и как можно меньше незнакомых лиц. С другой стороны, зимой или в межсезонье на такой даче вам станет скучно, потянет в город. А дороги развезло или завалило снегом...

В любом случае это разные форматы. Совместить их, как показывает практика, не получается. Но компромиссы возможны.

– С чего начать «примерку» загородного дома?

– Позволю себе дать дружеский совет, который редко дают риэлторы: не торопитесь покупать. Для начала снимите дом – причем в той местности, где намерены поселиться, и не на лето, а минимум на полгода. Поухаживайте за участком, поездите на работу и за покупками – то есть сделайте своеобразный «тест-драйв» и дома, и местности. Во-первых, будете присматриваться к объектам, которые здесь предлагают приобрести, а в конечном счете выберете лучший. Во-вторых, если купите участок и начнете стройку, у вас будет где жить.

Но самое главное – вы примерите на себя и территорию, и собственно загородную жизнь. Вы оцените, насколько критичны для вас транспортные проблемы, снегопады, качество воды из колодца, необходимость ухаживать за участком и заниматься заготовкой дров.

К сожалению, в нашей агентской практике такое бывает. Человек купил дом, прожил год, потом снова приходит, чтобы выставить на продажу: «Да, дом всем хорош. Но я понял, что жизнь за городом – не для меня».

– Где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне?
– Давайте сначала разберемся с тем, что такое коттеджный поселок. Это ведь не характеристика правового статуса участка. Это торговая марка, организационная структура, а также, возможно, прописанные правила и регламенты, которые в документах никак не обозначены. Так вот, коттеджный поселок может располагаться и на землях ИЖС, и на сельскохозяйственных. Но подразумевается, что здесь есть структура, которая занимается управлением. Насколько она эффективно, грамотно и широко хозяйствует – всегда вопрос.

При выборе дома или участка в коттеджном поселке ключевой вопрос – эксплуатационные платежи. Их сумма не должна стать для вас неожиданностью. Общее правило такое: чем крупнее массив, тем они меньше. И есть такие коттеджные поселки, где цена услуг управляющей компании сопоставима с ежемесячными платежами за городскую квартиру. В то же время в закрытых клубных поселках с теннисными кортами, бассейнами, детскими и спортивными площадками ежемесячные расходы могут достигать десятков тысяч рублей в месяц.

То же относится и к садоводствам. Правда, здесь разрыв между минимумом и максимумом меньше: от нескольких тысяч рублей в год до нескольких тысяч в месяц. Качество тоже разное: от полузаброшенного массива с пенсионером-председателем до того, что у нас называют «коттеджным поселком», – массива с ограждением, охраной и светодиодными фонарями.

Но в садоводствах вся эта инфраструктура создается за счет самих садоводов. Бюджеты СНТ складываются из членских и целевых взносов. Первые идут на обслуживание, текущий ремонт, зарплату председателей и охраны. Вторые – на крупные разовые расходы: заасфальтировать дорогу, сделать ограждение, установить шлагбаум или поселковый водопровод.

В районах ИЖС с частной застройкой вам не нужно скидываться с соседями на ремонт дорог и установку столбов и платить управляющей компании. Другое дело, что у местных властей, если это забытая богом деревня, бюджетов на создание комфортной жилой среды, скорее всего, нет.

– Когда лучше смотреть объекты загородной недвижимости?

– Разумеется, в выходные и днем, когда светло, все можно увидеть и со всеми познакомиться. В том числе с соседями и председателем СНТ. А стоит ли говорить, что правило «выбери соседа» при покупке загородной недвижимости одно из основных? Как правило, к заинтересованным в покупке они относятся доброжелательно, а вы узнаете много нового и интересного, в том числе такого, о чем не расскажет продавец.

– На какие вопросы нужно получить ответы при просмотре?
– Во-первых, обязательно узнайте, как эксплуатируется данный массив зимой, есть ли постоянные жители, каково сообщение и не становятся ли дороги непроезжими.

Во-вторых, обязательно узнайте, как организовано водоснабжение, каково качество и лимиты воды в колодцах и скважинах. Я считаю, что это один из самых важных вопросов. Жить без газа можно, без воды – никогда.

В-третьих, электроснабжение: бывают ли перебои со светом и хватает ли энергомощностей. Ведь бывает, что декларируется 15 кВт на домовладение, в то же время реальные мощности значительно меньше, а электрохозяйство требует модернизации.

Есть еще один важный вопрос – геология и уровень грунтовых вод. Конечно, если вы намерены строиться, необходимо делать пробное бурение, а если речь о капитальном доме – полноценные геологические изыскания. Но пока просто присматриваемся и отмечаем все признаки заболоченности: характерная растительность (камыш, тоненькие кривые деревца), уровень воды в дренажных канавах. А также где участок – на горке или в низине.

– С чего начать изучение документов на участок?
– Сегодня благодаря публичным кадастровым картам, которые имеются в открытом доступе, рынок загородной недвижимости стал относительно прозрачным и безопасным. Поэтому для начала найдите предлагаемый вам участок на публичной кадастровой карте, посмотрите его границы, нет ли наложений на соседние, а также статус и целевое назначение земли. При этом изучить карты имеет смысл заранее – может быть, вообще ехать не стоит.

Второй этап – личность продавца (продавцов) и правоустанавливающие документы. Но, разумеется, если вы не риэлтор или не юрист, я бы не рекомендовал проводить сделку без соответствующих специалистов. Нюансов здесь множество. Каждый сособственник и каждая доверенность на продажу требует проверки. Или дом не зарегистрирован, а он есть, – такое сплошь и рядом на вторичном рынке. При этом важно оценивать, насколько данный объект вообще подлежит регистрации и не построен ли он с нарушениями. 

– Недавно смотрели участок в СНТ и обнаружили, что забор не по границе, а вынесен вперед, через дренажную канаву. Какими последствиями мне грозит такая «прирезка»?
– Никакими, если вам, к примеру, не предлагают шесть соток по цене восьми. Самое большее, чем вы рискуете, – заставят перенести забор. Но опять-таки есть высокая вероятность, что у председателя СНТ забор стоит так же, поэтому ни у него, ни у других садоводов не будет никаких претензий.

– Предлагают участок по цене заметно ниже рыночной. Насколько велика вероятность мошенничества?
– Низкая цена еще не говорит о том, что вас хотят обмануть. Скорее всего, имеются скрытые, но легко обнаруживаемые дефекты. Поэтому смотреть надо внимательно и оценивать, насколько они для вас критичны. Или просто кому-то достался участок в наследство, а продать нужно срочно.

– Можно ли прописаться в садоводстве?
– Да, сегодня процедура упростилась. Правда, дом должен быть не садовым, а жилым – то есть быть признанным пригодным для проживания. Но критерии и требования размыты. Поэтому уточняйте этот вопрос у местного кадастрового инженера. 

– Какие еще новшества в 2019 году нас ждут на рынке загородной недвижимости?
– Хорошая новость в том, что регистрации в садоводствах подлежат только жилые и садовые дома. Сараи, бани, гаражи и беседки регистрировать не нужно.

При этом регистрация строений в садоводствах усложнилась, для участков ИЖС – упростилась. Раньше в садоводствах действовал уведомительный порядок. По окончании строительства вы должны были пригласить кадастрового инженера, который сделает технический план. Потом вместе с соответствующим заявлением через МФЦ отправить на регистрацию в Росреестр.

С 1 марта нужно уведомлять местную администрацию о начале строительства – также заявлением по установленной форме. Затем, завершив стройку, также делать техплан и вместе с уведомлением об окончании работ и квитанцией об уплате пошлины за регистрацию отправлять в местную администрацию. И теперь это единый порядок регистрации строений и для садоводств, и для ИЖС.

Но упрощение регистрации для ИЖС имеет свои подводные камни. Раньше перед началом строительства нужно было получать градостроительный план, а именно – подробную выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о том, что можно, а что нельзя строить. Теперь градплан получать не нужно, поэтому возрастает риск «промахнуться» и возвести то, чего на самом деле строить нельзя.

В любом случае перед покупкой участка нужно внимательно изучить местные ПЗЗ. Они есть в открытом доступе, но читать их лучше со специалистами.

– Юрист во всех этих вопросах разберется?
– Конечно. Но юрист, которого вы привлекаете, должен быть специалистом по земельному законодательству, а не, к примеру, корпоративному праву. На мой взгляд, опытный риэлтор-практик, специализирующийся на загородной недвижимости, увидит больше.

– Я построил дом в садоводстве, но не зарегистрировал: собирался сделать техплан, но все откладывал и не успел до марта. Как быть?
– Ничего страшного. Направляете уведомление о начале строительства. Затем – заказываете техплан и также отправляете на регистрацию: хоть через неделю, хоть через месяц...

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПавелСоколов

Петр Манько

29 марта 2019

Снес дачу, построил дом - как его регистрировать? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Дача расположена в СНТ, на земле сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для ведения садоводства. Дача и земля зарегистрированы в Росреестре. Дача зарегистрирована как садовый дом – нежилое строение. В 2018 году снесли старую дачу и построили новую. По всем техническим параметрам для жилого дома. Как нужно ее оформить и поставить на учет как жилое строение с пропиской? По новому закону это возможно или нет?

Ответ:

На сегодняшний день нет препятствий зарегистрировать жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения. В большинстве садоводств, например, по Ленинградской области собственники участков регистрируют жилые дома и имеют возможность в них зарегистрироваться через оформление индивидуальной домовой книги. В Вашем случае небольшая проблема состоит в том, что Вы нарушили последовательность действий. Озаботиться вопросом с документами нужно было после сноса старой дачи, а именно – вызвать кадастрового инженера с целью обследования участка и подготовки акта, подтверждающего отсутствие строения.

Чтобы определить порядок действий, нужно выяснить, была ли старая дача (нежилое строение) зарегистрирована с указанием координат и привязана к границам земельного участка? Если нет, то смело вызывайте кадастрового инженера, регистрируйте жилой дом, ликвидируйте старую дачу. Никаких проблем возникнуть не должно.

Петр Манько

29 марта 2019

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Что делать, если арендатор квартиры должен деньги за несколько месяцев, а сам тайком съезжает и скрывается, прихватив с собой ключи от квартиры, кое-что из мебели?

Ответ:

Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу. Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя. И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.

Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя. Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения. Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).

В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае. Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию. Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.

Нужна консультация по вопросам покупки, продажи, сдачи городской или загородной недвижимости? Обращайтесь!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Павел Соколов

29 марта 2019

Покупатель после подписания договора передумал и грозит приостановкой регистрации. Что делать? (Циан, по мотивам комментария к вопросу в рубрике "Вопросы риэлтору")

Бывают ситуации, когда "Продавец"-"Покупатель" уже "вошли" в сделку, подписали договор купли-продажи, подали документы на регистрацию, и вдруг, на следующий день, покупатель передумал покупать. Покупатель просит расторгнуть сделку и после получения отказа, грозит приостановкой регистрации на 6 месяцев. Деньги в ячейке на 2 недели и наложено обременение на квартиру, до их получения Продавцом. Возможно, Покупатель рассчитывает на то, что Продавец сам откажется от сделки, так как у него появится доступ к ячейке через 2 недели после закладывания в неё денег. Как быть Продавцу?

Не видя документов (договор на аренду банковского сейфа, договор купли-продажи с прописанными в нем формулировками по оплате и ответственности сторон), вряд ли получится дать аргументированный ответ. В этой ситуации лучше обращаться на очную консультацию к юристу или риэлтору. 

Петр Манько

11 марта 2019

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Как продать квартиру, если она куплена за счет маткапитала, и несовершеннолетние дети – тоже собственники?

Ответ:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас. Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями. При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок или квартиру? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

11 марта 2019

Можно ли оформить дом по дачной амнистии после 1 марта (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Можно ли оформить дом на садовом участке по дачной амнистии после 01.10.2019 и чем это будет отличаться от оформления до 01.03.2019?

Ответ:

На сегодняшний день порядок оформления построенного дома на садовом земельном участке не изменился и включает три основных шага.

1. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать услугу по подготовке технического плана дома. Для этого специалист приедет на Ваш участок и произведет внутренние обмеры дома, наружные обмеры дома и его привязку к координатам. Результатом работы кадастрового инженера является CD-диск, на котором будет записана вся необходимая информация о Вашем доме для его постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Дополнительно рекомендуем запросить у кадастрового инженера распечатанный технический план, прошитый и заверенный его подписью и печатью.

2. Полученный у кадастрового инженера CD-диск необходимо сдать в МФЦ по месту нахождения Вашего объекта недвижимости. Обращаться в МФЦ может лично собственник объекта недвижимости или третье лицо (по нотариальной доверенности).

3. В назначенный день нужно будет получить в МФЦ выписку из ЕГРН, которая будет являться документом, подтверждающим Ваше право собственности на дом.

Петр Манько

11 марта 2019

Нужно ли получать разрешение на пристройку к дому (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Мне в наследство достался дом в деревне с полным пакетом документов. Оформлен в собственность через МФЦ. Нет только межевого плана, но при оформлении и регистрации прав собственности он не потребовался, да и сказали, что он не обязателен. Хочу провести в нем ремонт и сделать небольшую пристройку. Нужно ли в районной администрации брать на это разрешение и нужно ли межевать участок?

Ответ:

Первое, что необходимо сделать, — проверить, проводилось ли межевание участка. На этот вопрос поможет ответить кадастровый паспорт земельного участка (соответствующие отметки в нем) или актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра, ввести кадастровый номер участка в поисковую строку и посмотреть результат. Если карта определит местоположение участка, значит, межевание было сделано, и Вы можете запросить в МФЦ копию межевого плана при необходимости. Если система дала ответ «без координат границ», то необходимо провести межевание участка.

Что касается пристройки и внесения соответствующих изменений в документы, то сейчас это делается только на основании технического плана, для подготовки которого необходимо обратиться к любому аттестованному кадастровому инженеру. Стоимость и сроки подготовки данного документа будут зависеть от категории земли, к которой относится участок, и вида разрешенного использования. Если это земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения садоводства или дачного строительства, процедура упрощенная. Если это земли ИЖС, то придется собирать довольно обширный пакет документов. А лучше обратиться к специалисту, который займется оформлением документов под ключ.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок? Нужна помощь с оформлением? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Петр Манько

28 февраля 2019

Как по закону разделить квартиру при разводе? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Как по закону можно разделить квартиру, которая была куплена в браке, но оформлена в собственность только на меня? Прописаны муж и дочь. После развода с мужем имею ли я право его выписать и продать эту квартиру, разделив ее на две доли с дочерью?

Ответ:

В описанной Вами ситуации Вы являетесь титульным собственником квартиры, то есть в сведениях ЕГРН о собственнике содержатся только Ваши данные. Но есть один нюанс. Если квартира приобретена в зарегистрированном браке и у Вас с супругом не было брачного договора, изменяющего режим Вашей совместной собственности, то такая квартира является Вашим с супругом совместно нажитым имуществом. Соответственно, Ваш супруг, хотя и не указан в сведениях ЕГРН как собственник, является законным владельцем ½ доли на квартиру.

При разводе Вам нужно урегулировать вопрос с собственностью на данную квартиру, подписав соглашение о разделе имущества супругов. Один из возможных сценариев — выплатить супругу отступное. Одновременно желательно снять Вашего супруга с регистрационного учета в этой квартире. Иначе при продаже квартиры Вам нужно будет получать согласие бывшего мужа. Также отмечу, что Ваша дочь к собственности на данную квартиру никакого отношения не имеет.

Петр Манько

13 февраля 2019

Что делать если не приходит квитанция о налоге? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Приватизировали квартиру, и три года не приходит налог на нее. Как узнать, что делать?

Ответ:

Радоваться и надеяться, что налог никогда не придет, я бы не стал. Как правило, причина таких ситуаций — технический сбой во взаимодействии между отделами Управления Росреестра и Налоговой инспекции. Рано или поздно ошибка будет устранена, и налог придется заплатить. Если у Вас есть личный кабинет на сайте налоговой инспекции, то в разделе о Ваших объектах недвижимости есть возможность внести исправления и сообщить необходимые сведения. Если личного кабинета налогоплательщика у Вас нет, то необходимо обратиться в отдел налоговой инспекции по месту Вашей регистрации и подать соответствующее заявление о том, чтобы его завели.

Петр Манько

12 февраля 2019

Мешает ли маткапитал получить налоговый вычет? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

25 сентября 2015 года брал дом в ипотеку. Сумма займа составила 750 тысяч рублей. За три года основной долг загасил на 50 тысяч и уплатил процентов примерно на 300 тысяч рублей. Сейчас подал документы на распоряжение материнским сертификатом, чтобы загасить большую часть основного долга. Можно ли получить налоговый вычет за предыдущий период (интересует налоговый вычет и по сумме основного долга, и по процентам)? Не помешает ли материнский сертификат?

Ответ:

Согласно статье 220 налогового кодекса РФ, которая подробно описывает налоговые вычеты, которыми могут пользоваться граждане РФ, у Вас есть право на:

а) получение имущественного налогового вычета, предоставляемого один раз в жизни, при покупке недвижимости в сумме не более 260 тысяч рублей (сумма рассчитывается как 13% от 2 млн рублей, где 2 млн – это максимальная сумма затрат на приобретение недвижимости на одного человека, с которой предоставляется вычет);

б) на получение вычета по уплаченным процентам по ипотечному кредиту: максимальная сумма составляет 390 тысяч рублей (сумма рассчитывается как 13% от 3 млн рублей, где 3 млн рублей – установленный законодательством максимальный предел суммы уплаченных процентов).

Петр Манько

11 февраля 2019

Нюансы продажи земельного участка с незарегистрированным домом (Циан, по мотивам комментария к вопросу в рубрике "Вопросы риэлтору")

Довольно часто клиенты обращаются с вопросами о нюансах продажи земельного участка с незарегистрированным домом. Владельцев дач и коттеджей, обычно интересует:

1) Нужно ли оформлять право собственности на дом? Стоит ли торопиться и успевать до окончания «дачной амнистии» (01 марта 2019 года)?
2) Можно ли продать просто землю и как влияет на цену отсутствие документов на дом?
3) Какие налоги придется заплатить?

Если подходить в общем, то цена продажи дачи или коттеджа зависит от привлекательности места и конкурентного окружения - есть локации, в которых участки, дачи и коттеджи продаются очень быстро, и покупатели таких участков готовы закрыть глаза на любые стоп-факторы, например, такие как: занижение цены в договоре, свежее наследство, наличие незарегистрированных строений. А есть места, которыми интересуются считанные единицы покупателей, и в такой ситуации упустить единственного клиента из-за неполного комплекта документов - это непростительная роскошь.

В общем виде, при продаже дачи или коттеджа следует учесть советы:

1. Лучше оформить дом, тем самым исключится лишний стоп-фактор для покупателя;
2. Доход будет подлежать налогообложению, а придется ли платить налог - зависит от цены продажи и грамотного использования налоговых вычетов;
3. Если рядом будут такие же типовые дома, то предпочтение, при прочих равных, отдадут объекту, у которого все чисто с документами.

Хотите продать или купить загородный дом, дачу, участок? Обращайтесь! Консультация бесплатно!

#Загородныйстиль #zagorodst.ru #ПетрМанько

Виктория Нардина

14 января 2019

Дают ли сейчас ипотеку без первоначального взноса? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса, и в каких банках есть такая практика?

Ответ:

Купить недвижимость в ипотеку без первоначального взноса можно двумя способами: вступив в сговор с продавцом недвижимости или воспользовавшись банковским продуктом.

В первом случае (это довольно рискованный способ) покупатель и продавец договариваются о завышении цены сделки, чтобы обойтись без первоначального взноса. Но на сегодняшний день такая операция постепенно теряет актуальность, так как банки проверяют отчеты и оценивают реальную стоимость объектов залога. Соответственно, в большинстве случаев уже не получается завышать цену на необходимые 10–30%.

Если говорить о программах ипотечного кредитования в крупных и известных банках с рыночной процентной ставкой, то в большинстве банков без первоначального взноса ипотеку не оформить. Однако для заемщиков, у которых в собственности уже есть недвижимость, варианты есть. Например, в банке «ДельтаКредит» есть программа «Кредит на первоначальный взнос», которая позволяет заемщикам, уже имеющим в собственности недвижимость, взять под ее залог кредит на первоначальный взнос. Но в таком случае у Вас будет двойная кредитная нагрузка.

Добавлю, что, когда мы сталкиваемся с подобными запросами, первым делом задаем клиентам вопрос: «Как Вы собираетесь платить ипотеку, если у Вас не получается отложить на первоначальный взнос?»

Мои рекомендации заемщикам:

1. сначала накопить первоначальный взнос, а потом уже брать ипотечный кредит;
2. иметь в запасе (на случай потери работы) сумму, равную двум-трем ежемесячным платежам по кредиту.

Петр Манько

14 января 2019

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Где можно проверить, было ли выдано разрешение на снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией?

Ответ:

Основные этапы перепланировки – это разработка проекта, его последующее согласование, выполнение строительных работ и реализация проекта перепланировки, акт обследования произведенной перепланировки, внесение изменений в техническую документацию квартиры (технический паспорт ПИБ).

Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.

Петр Манько

11 декабря 2018

Нужно ли оформлять участок, полученный 20 лет назад? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Есть земельный участок, достался по наследству лет 20 назад, есть справка из администрации. Вопрос: надо ли что-нибудь делать с участком? Переоформлять, перемерять?

Ответ:

Если кроме справки из администрации у Вас на руках нет никаких других документов, то, вероятнее всего, право собственности на данный участок у Вас должным образом не оформлено, а актуальные сведения о границах участка в данных Росреестра отсутствуют. В таких случаях рекомендуем привести документы в соответствие действующему законодательству, а именно:

- провести межевание земельного участка (вызвать кадастрового инженера, произвести топографическую съемку, согласовать границы с соседями),

- сформировать межевой план и внести сведения о точных границах участка в данные Росреестра;

- оформить Ваше право собственности на участок (внести сведения о характеристиках участка и данные его владельца в базу Росреестра);

- в идеале оформить документы на коммуникации – оформить договоры и лицевые счета с поставщиками электроэнергии, воды, газа.

Петр Манько

10 декабря 2018

Сложности и риски самостоятельного поиска квартиры (часть 2): почему не хотят продавать в ипотеку? (Циан, по мотивам комментария к вопросу в рубрике "Вопросы риэлтору")

На форуме риэлторов Циан появился вопрос, который очень наглядно характеризует сложности тех, кто пытается найти квартиру самостоятельно. И это только начало пути, не говоря уже о следующих этапах - просмотры, переговоры, проверка документов, проведение сделки.

Итак, довольно часто встречаются объявления от агентов или собственников недвижимости, в которых указано – «ипотеку не рассматриваем». Что же делать, если квартира очень понравилась, а у Вас ипотека? Отказываться от такого варианты или попробовать договориться?

Когда мы ищем недвижимость (квартиру или коттедж) для клиента, то придерживаемся следующей логики. Если такой комментарий указан в объявлении от агентства, то в 99% случае нет смысла начинать переговоры и выяснять детали. Если же Вы смотрите объявление от собственника, то обычно есть несколько причин, по которым собственники не рассматривают ипотечных клиентов:

1. Собственник просто не знает, что ипотека - это просто и быстро, и не хочет погружаться.

2. Думает, что в его случае ипотека не подойдет из-за комплекта документов или срока владения.

3. Действительно, есть нюансы (перепланировка, нахождение в залоге, …).

В таких случаях, если объект недвижимости Вам интересен, рекомендуем такой порядок действий: посмотреть объект недвижимости, ознакомиться с документами и обсудить условия продажи. Как правило, как раз в процессе этого обсуждения само собой получается затронуть причины, по которым собственник не хочет продавать в ипотеку. Будете удивлены, но у большинства собственников всплывает 1 причина – нет желания разбираться в сложных схемах продажи – «хочу, как раньше, через ячейку». В такой ситуации, при наличии одобренной ипотеки и грамотного агента у Вас довольно большие шансы организовать сделку и приобрести интересующую Вас недвижимость.

Павел Соколов

28 ноября 2018

Человек какой специальности поможет мне выбрать хорошее жилье? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Рассматриваю вторичное жилье. Подскажите, человек какой специальности занимается просмотром квартир, то есть поможет мне с выбором хорошего жилья? Какого специалиста мне нужно искать по этому вопросу?

Ответ:

Поиск недвижимости по запросу клиента является одной из основных услуг риелтора, работающего на вторичном рынке. По своему опыту могу сказать, что поиск квартиры на вторичном рынке и сопровождение клиента при ее покупке отнимает у специалиста почти всегда больше времени, сил и нервов, чем сама продажа. У большинства специалистов это платная услуга: то есть Вы, как заказчик услуги по поиску, оплачиваете работу риелтора. Кроме того, специалисты с большим опытом (профессиональные риелторы) обычно работают по предоплате: первая часть стоимости оплачивается при заключении договора, вторая часть – после проведения сделки.

В услугу по поиску обычно входит: определение «хотелок» покупателя, адаптация их под реальные рыночные условия, формирование требований к желаемой квартире, предварительный анализ рынка и отбор подходящих вариантов (обычно около 15-20 квартир, соответствующих критериям поиска и без юридических препятствий для проведения безопасной сделки), организация просмотров квартир, анализ документов, переговоры по цене, проведение сделки и взаиморасчетов.

Важно отметить, что, заказывая услугу по поиску, необходимо очень четко сформировать критерии, которым должна соответствовать квартира, которую Вы желаете купить. Список критериев довольно объемный и включает в себя: район, микрорайон, квартал, тип дома, метраж, этаж, наличие балкона, вид из окон, состояние отделки, высоту потолков, срок выхода на сделку и т. д.

Петр Манько

22 ноября 2018

Печальные последствия использования материнского капитала.

История такова: семья в 2008 году приобрела квартиру 80 м2 (реальная цена была около 7 млн рублей, цена в договоре купли-продажи указана 800 тыс. рублей, типичная ситуация с занижением). Несколько лет назад семья частично погасила ипотеку, воспользовавшись материнским капиталом, в 2018 году погасили ипотеку полностью, и пришло время, выделять доли троим детям. И тут сюрприз... Вспыли последствия занижения цены. Расчет доли квартиры, которую нужно разделить между всеми членами семьи производится не от текущей рыночной цены, а от той цены, которая указана в договоре купли-продажи. Соответственно, в рассматриваемом примере получилось, что за счет средств материнского капитала была куплена половина квартиры - сумму 400 тыс. рублей (размер материнского капитала) делим на 800 тыс. рублей (указанная в договоре цена покупки квартиры). В итоге детям пришлось выделять по 1/10 доли в квартире и на выходе 30% квартиры (24 м2) стали принадлежать детям. Это довольно сильно усложнило решение жилищного вопроса данной семьи.

Если Вы планируете продавать или покупать недвижимость - звоните по телефону: 8(812) 643-20-40, консультация бесплатно.
Наша специализация - центральные и северные районы Санкт-Петербурга и северные районы Ленинградской области: продаем и помогаем купить: квартиры, участки, коттеджи, дачи.

#занижение #материнскийкапитал #ипотека

Петр Манько

20 ноября 2018

Регистрация бани: а надо ли? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

В 2009 году я построил баню на принадлежащем мне земельном участке СНТ. Нужно ли ее регистрировать в 2018 году как объект недвижимости? И если нужно, где и как получить задним числом разрешение на ее строительство?

Ответ:

Ответ на этот вопрос зависит от того, какой площади у Вас баня, обладает ли она признаками недвижимого имущества и Вашей гражданской позиции. Если это типовая «готовая баня», которую привозят собранной на участок и монтируют на фундамент из небольших бетонных блоков или что-то похожее, то такое сооружение регистрировать нет никакого смысла. Если же Вы построили что-то более серьезное с капитальным фундаментом, то здесь ситуация следующая.

Если Ваша баня больше 50 кв. метров, то, уклоняясь от регистрации права собственности на такой объект недвижимости, Вы уклоняетесь от уплаты налога на имущество со всеми вытекающими последствиями, которые могут наступить завтра, а могут и не наступить еще довольно долго. Если баня меньше 50 кв. метров, то налог на имущество не начисляется благодаря налоговой льготе на хозяйственные постройки.

Виктория Нардина

20 ноября 2018

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.

Ответ:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.

2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Павел Соколов

20 ноября 2018

Сроки вступления в наследство: как не потерять имущество (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

После смерти матери прошло полгода. В последний день пришел к юристу и узнал, что если ты был прописан с матерью, то тебе эти полгода ни к чему. У меня такой вопрос. Если мы были прописаны в другой квартире, а я претендую на квартиру, в которой никто не был вообще прописан, я бы потерял квартиру или нет?

Ответ:

Касательно срока оформления наследства: вне зависимости от основания получения наследства, то есть по закону или по завещанию, ранее, чем пройдут шесть месяцев, нотариус Вам вряд ли выдаст свидетельство о праве на наследство. Статья 1163 ГК РФ допускает, что такое может быть, если есть достоверные данные об отсутствии иных наследников. Ключевой вопрос: как нотариус может удостовериться, что иных наследников действительно нет? И зачем нотариусу этот риск, когда проще просто подождать положенные шесть месяцев?

Основной способ принятия наследства – тот, по которому Вы пошли: обратились к нотариусу в шестимесячный срок после смерти мамы и подали заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Соответственно, если Вы единственный наследник, то квартира принадлежит Вам.

Петр Манько

20 ноября 2018

Купил участок с долгами – обязан ли я их оплачивать? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Имеется участок ИЖС 10 соток в коттеджном поселке, право аренды. При покупке два года назад прежний хозяин не упомянул об имеющейся задолженности за проведение коммуникаций. Сумма на тот момент — 200 тысяч рублей. В настоящий момент председатель требует 400 тысяч рублей, не демонстрируя никаких документов. Вправе ли он требовать с меня оплату, учитывая, что при купле-продаже сумма не была озвучена? Должен ли погасить эту задолженность прежний хозяин или я?

Ответ:

Есть некоторые нестыковки в Вашем вопросе, и ситуация выглядит странной. Первое: если у Вас право аренды, то это была не купля-продажа, а уступка права аренды (цессия). Второе: Вы два года пользовались участком и коммуникациями и ни разу не общались с председателем, а он ничего не говорил о задолженности? Третье: покупка любого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка или дачи) всегда сопровождается проверкой задолженностей, которые имеются у прежнего владельца перед поставщиками коммунальных услуг и обслуживающими организациями. Неужели при оформлении участка Вы это не проверили?

Теперь по сути Вашего вопроса. На примере Ленинградской области могу объяснить, что довольно часто распространена ситуация, когда инициативная группа жителей поселка вскладчину строит инженерные сети (как правило, это газопровод и водопровод; ранее такая ситуация была и с электрическими сетями), а в дальнейшем предоставляет право врезки в эти сети и пользования ими за отдельную плату. В таком случае никаких обоснований цены подключения председатель Вам не обязан предоставлять. Это личное дело владельцев инженерных сетей, за какие деньги подключать новых пользователей. Кто должен оплачивать эти затраты — Вы или прежний хозяин, — зависит от того, что было указано в Вашем договоре с прежним хозяином.

Виктория Нардина

20 ноября 2018

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Добрый день! Скажите, пожалуйста, как переоформить квартиру, взятую мужем в ипотеку до брака, на него и жену в равных долях? Ипотека действующая. Платить еще семь лет.

Ответ:

В таком случае переоформить половину объекта недвижимости можно только путем дарения доли. Но это можно сделать только с согласия банка, так как любые операции по отчуждению долей можно совершать только с согласия залогодержателя объекта. Для начала следует сходить в банк, в котором у Вас ипотека, и написать заявление на совершение сделки на половину квартиры. Как только получите согласие банка, нужно будет записаться к нотариусу на подписание договора дарения доли. Далее нужно будет вписать в закладную в качестве залогодателя супругу и сдать на регистрацию договор дарения и закладную. После регистрации каждый из супругов будет владеть по ½ доли в квартире, но обе эти доли будут в залоге у банка до полной выплаты ипотеки.

Петр Манько

29 октября 2018

Сложности и риски самостоятельного поиска квартиры (часть 1): почему иногда не получается найти подходящую квартиру? (Циан, комментарий к вопросу в рубрике "Вопросы риэлтору")

На форуме риэлторов Циан появился вопрос, который очень наглядно характеризует сложности тех, кто пытается найти квартиру самостоятельно. И это только начало пути, не говоря уже о следующих этапах - просмотры, переговоры, проверка документов, проведение сделки.

Итак, женщина подбирает квартиру, задает четкие параметры поиска: тип дома, метраж, этаж, состояние, год постройки дома, ценовой диапазон и ничего не может найти. Расстраивается, тратит кучу времени, не понимает, что делать.

На мой взгляд, почти всегда, покупатели, которые начинают самостоятельный поиск недвижимости, задают три трудносовместимых значения параметров поиска:

• МАКСИМАЛЬНОЕ качество продукта (в широком смысле - хороший район, большой метраж, новый дом, свежая отделка, ...),
• МИНИМАЛЬНАЯ цена и
• КРАТЧАЙШИЙ срок сдачи (новый сданный дом или сдача в ближайший год).

Чтобы найти что-то стоящее, у покупателя есть два пути: жертвовать каким-то одним из этих параметров (например, двигать срок на 1,5-2 года) или одновременно корректировать все параметры. Делать это самостоятельно или обращаться к риэлтору за помощью - каждый решает сам.

Если Вы планируете продавать или покупать недвижимость - звоните по телефону: 8(812) 643-20-40, консультация бесплатно.

Наша специализация - центральные и северные районы Санкт-Петербурга и северные районы Ленинградской области: продаем и помогаем купить: квартиры, участки, коттеджи, дачи.

Павел Соколов

25 октября 2018

СНТ в ТСН - нужно ли переименовывать (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Следует ли переименовывать СНТ в ТСН?

Ответ:

29 июля 2017 года был принят Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон пришел на смену Федеральному закону №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 года и вступает в силу с 1 января 2019 года. В связи с принятием нового закона собственники садовых и дачных участков – члены и председатели ранее созданных СНТ, ДНП и т. д. – озадачились вопросом необходимости перехода на новую форму – ТСН.

Согласно принятому 217-ФЗ, садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), созданные до дня вступления в силу данного закона, должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости или должны привести свои уставы в соответствие. Такое преобразование, а также приведение в соответствие учредительных документов необходимо провести при первом изменении учредительных документов.

Особо стоит отметить, что до вступления в силу нового закона, то есть до 1 января 2019 года, привести Устав СНТ в соответствие с новым законом нельзя, так как закон еще не вступил в силу. До этого срока можно провести только подготовительную работу по приведению Устава в соответствие.

Петр Манько

25 октября 2018

Права и обязанности собственников земли (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Какие права и обязанности у собственника участка: 1. ИЖС; 2. ДНТ и подобное; 3. сельхозназначения?

Ответ:

Права и обязанности собственника любого участка определяются и ограничиваются: действующим законодательством (федеральным и местным), а также регламентами, утвержденными объединениями граждан (дачными товариществами или товариществами собственников недвижимости). С правами все просто – собственник земельного участка может делать все, что прямо не запрещено и не противоречит элементарным нормам морали и правил совместного проживания граждан и эстетики (имеется в виду внешний вид земельного участка в части забора и фасада дома).

С обязанностями все несколько сложнее. В первую очередь, нужно разобраться с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, который указан в выписке ЕГРН на участок. Отмечу, что у многих участков есть несколько видов разрешенного использования, которые делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Их перечень зависит от территориальной зоны (ТЗ), к которой относится земельный участок.

Петр Манько

25 октября 2018

Как оформлять построенные дома на землях СНТ (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Мы занимаемся каркасным строительством третий год и имеем дело только с СНТ, поскольку ввод в эксплуатацию домов на участках ИЖС – это долгая процедура. Существует ли возможность перевести дом на участке сельхозназначения с разрешенным использованием «дачное строительство» в жилое строение с дальнейшей возможностью продажи?

Ответ:

На сегодняшний день, в соответствии с действующим законодательством, Вы можете регистрировать жилые дома на указанных Вами участках (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства). Именно жилые дома, в которых можно прописаться, а не жилые строения. К сожалению, не все кадастровые инженеры своевременно отслеживают изменения в законодательстве, и, соответственно, сложилось ошибочное мнение, что в ДНП можно регистрировать только нежилые здания, а это не так. Ни о каких переводах нет смысла рассуждать, нужно просто изначально правильно регистрировать построенный дом.

Павел Соколов

24 сентября 2018

На что важно обращать внимание при покупке вторичного жилья? (комментарий для журнала: N1.ru)

Грамотный подход к поиску вторичного жилья предполагает наличие целого перечня важных факторов, которые обязательно нужно учитывать. В каждой из ситуаций поиска список критериев выбора может существенно различаться. Критерии выбора квартиры можно условно разделить на следующие группы:

1. Местоположение
2. Качественные характеристики дома
3. Качественные характеристики квартиры
4. Юридические аспекты сделки

Пожалуй, первыми вопросами, на которые должен ответить потенциальный покупатель квартиры, приступая к поискам, являются: район поиска (локация), ориентировочный бюджет покупки и схема оплаты (продажа имеющегося жилья, 100% оплата, ипотека, субсидии и т.д.). Определившись с бюджетом и районом поиска, можно приступать к просмотру вариантов.

Ориентировочная сумма, которую потенциальный покупатель планирует потратить на покупку жилья, уже во многом определяет его качественные характеристики: площадь, тип дома, качество отделки и т.д. При непосредственном поиске квартире остро встает вопрос сравнения вариантов. Что лучше: квартира большей площади, но в старом панельном доме или меньшая площадь в новом кирпичном? Однозначного ответа здесь нет и быть не может. Все зависит от жизненной ситуации клиента: его семейного положения, планов на среднесрочную перспективу (сколько лет он планирует прожить в этой квартире до покупки новой и т.д.) Поэтому предельно важно составить список определяющих критериев выбора еще в самом начале поиска квартиры, чтобы в процессе не сделать необдуманный импульсивный выбор, о котором потом можно долго жалеть.

Этот список может включать в себя тип и год постройки дома, этажность дома и расположение квартиры на определенных этажах, ориентацию квартиры по сторонам света, вид из окон, качество произведенного ремонта, состояние дома и подъезда, даже состав и характеристики соседей и т.д.

Что касается планировки квартиры, то идеальных планировок, как правило, не существует. Все зависит от запросов и потребностей самого клиента: кто-то рассматривает исключительно квартиры с большими кухнями и широкими коридорами, для семенных пар с детьми небольшая двухкомнатная квартира с маленькой кухней будет предпочтительней большой однокомнатной с просторной кухней-столовой.

На ремонт в квартире стоит обратить особое внимание. Естественно, квартира с качественным ремонтом будет стоить существенно дороже аналогичной со старым («убитым») ремонтом. Брать квартиру с хорошим ремонтом, на мой взгляд, обоснованно и оправданно, если этот ремонт вас полностью устраивает и вы не планируете ничего переделывать в ближайшее время.

Большую помощь в поиске квартире может оказать опытный агент по недвижимости. Он уже на начальном этапе сориентирует клиента о том, какие факторы стоит обязательно учитывать, а какими можно пренебречь.

Павел Соколов

20 сентября 2018

Продала полученную в наследство квартиру. Плачу ли я налог? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Я продала квартиру, полученную в наследство. Со дня смерти наследодателя до момента продажи прошло более трех лет, а с момента регистрации права собственности – менее трех. Имею ли я право не платить налог с продажи?

Ответ:

В большинстве случаев срок владения собственником объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Однако в законе есть ряд исключений, одним из которых является как раз представленная ситуация. В соответствии со статьями Гражданского кодекса РФ, в данном случае срок владения квартирой исчисляется не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты открытия наследства (то есть даты смерти наследодателя или даты объявления гражданина умершим в силу решения суда). При этом не имеет значения дата фактического принятия наследства или регистрации права собственности. Поэтому продавец такой квартиры полностью освобождается от уплаты налогов от продажи этого объекта недвижимости. Кроме того, нет необходимости заполнять декларацию и отчитываться перед налоговой по данной сделке.

Петр Манько

20 сентября 2018

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Объясните, пожалуйста, почему если рядом с землей сельхозназначения находится кладбище, то поменять ее категорию проще? У меня как раз такой случай.

Ответ:

Смена категории земли — это большой и продолжительный труд. Однозначной и пошаговой инструкции здесь нет, есть куча нюансов, начиная от генерального плана района, в котором расположен земельный участок, и заканчивая субъективными факторами. Решения принимаются на уровне правительства субъекта, в котором находится земельный участок, и утверждаются постановлением правительства региона. Понятно, что есть куча примеров, когда бывшие поля переводились в земли населенных пунктов и на них вырастали многоэтажные районы. И если есть экономическая целесообразность, то перевод – это дело техники, связей и финансов. В любом случае, Вам нужно начинать с оценки целесообразности такого перевода и желательно обращаться к профессионалам – юристам, специализирующимся на данной теме.

Петр Манько

20 сентября 2018

Разрешено ли строительство на землях СНТ? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Можно ли строить дом на землях СНТ? Насколько большим может быть дом?

Ответ:

1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с положениями этого закона, земельные участки в садовых некоммерческих товариществах будут подразделяться на два вида.

1. Садовый земельный участок. Предназначен для отдыха граждан с правом ведения сада, огорода и с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
2. Огородный земельный участок. Предназначен для отдыха граждан с правом ведения сада, огорода и с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая.
Исходя из этого, строить садовый или жилой дом с 1 января 2019 года станет возможным только на садовых земельных участках! Говоря о максимальных размерах дома, следует обратиться к Правилам застройки и землепользования, регламентирующим следующие требования к размерам жилого дома:

- предельно допустимый коэффициент застройки земельного участка (обычно около 20%);
- максимальное количество этажей (обычно не более трех).

Исходя из этих значений, можно рассчитать, что для участка 12 соток максимальная разрешенная площадь дома составляет не более 720 кв. метров, а для участка 6 соток – не более 360 кв. метров.

Виктория Нардина

20 сентября 2018

Надо ли платить налог при продаже участка? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Земельный участок в собственности более 10 лет. Хотим продать его за 1,5 млн рублей. Будет ли продажа облагаться налогом?

Ответ:

Зависит от того, является ли продавец земельного участка налоговым резидентом Российской федерации (то есть находится на территории России более 183 календарных дней в году), при этом здесь важно не гражданство, а именно физическое нахождение. Проще говоря, налоговым резидентом России может быть иностранец, постоянно проживающий в России и, наоборот, гражданин России, большую часть времени живущий за границей, может оказаться налоговым нерезидентом. Далее два варианта.

1. Вы являетесь налоговым резидентом, и на Вас распространяется правило, в соответствие с которым налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности более трех или пяти лет, не взимается.
2. Вы не являетесь налоговым резидентом России (грубого говоря, живете большую часть времени за границей). Тогда Вы будете обязаны уплатить 30% от суммы продажи, при этом и право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей на Вас не распространяется.

Виктория Нардина

20 сентября 2018

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Подскажите, пожалуйста, какие налоги надо будет заплатить в 2018 году при продаже дома с участком? Участок был приобретен в 2009 году, а дом был построен на нем своими силами и зарегистрирован в 2017 году.

Ответ:

Земельный участок и дом – это два разных объекта недвижимости, хоть и связанные между собой. Продажа земельного участка налогом не облагается, так как участок находится у Вас в собственности больше времени, чем минимальный период владения недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога (ранее было три года, а для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2016 года – пять лет). Сумма налога, подлежащего уплате, будет зависеть от двух переменных:

1. Кадастровой стоимости дома, который Вы построили и зарегистрировали. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, запросив сведения о Вашем доме, или заказать выписку ЕГРН в любом МФЦ.
2. Той цены, которую Вы укажите в договоре купли-продажи земельного участка и дома. Например, если кадастровая стоимость дома не превышает 1,4 млн рублей, а цена дома в договоре купли-продажи участка и дома такая же, то налогооблагаемая база составит чуть меньше 1 млн рублей. В данном случае Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей, соответственно, налога с продажи платить не придется. Во всех остальных случаях возникает обязанность по уплате налога.

Виктория Нардина

20 сентября 2018

Сможет ли брат претендовать на мою наследственную квартиру? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Я за свои личные деньги покупаю квартиру, но хочу ее оформить на маму (в собственность). Мама сразу же составит на меня завещание. Меня беспокоит следующее. Сможет ли мой родной брат претендовать на эту квартиру после смерти мамы (оспорить завещание)? Нужно ли как-то себя обезопасить в данном случае?

Ответ:

В статьях Гражданского кодекса, касающихся вопросов наследства, есть понятие «обязательная доля в наследстве». Под обязательной долей в наследстве понимается определенная часть имущества умершего (наследственного имущества), которая в случае, если составлено завещание, предназначается для группы лиц, перечень которых четко определен в законодательстве. К таким лицам относятся социально незащищенные граждане: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные дети, родители и супруг умершего, а также нетрудоспособные граждане, находившиеся на иждивении у умершего. Соответственно, если на момент смерти мамы Ваш брат будет несовершеннолетним или нетрудоспособным, у него будет право на обязательную долю в наследстве вне зависимости от того, что будет написано в завещании. В зависимости от круга наследников мамы Ваш брат сможет претендовать на довольно существенную долю (максимум 25%).

Павел Соколов

10 сентября 2018

Что может осложнить покупку недвижимости? (комментарий к статье в издании о недвижимости "Есть вариант")

Сложность предполагаемой сделки с недвижимостью зависит от:

1) комплектности и состава правоустанавливающих и правоподтверждающих документов

2) числа собственников и их готовности к продаже объекта

3) наличия/отсутствия несовершеннолетних собственников объекта

4) наличия/отсутствия установленных обременений (ограничений) на объект недвижимости

5) планируемой схемы сделки (прямая продажа/покупка, разъезд, встречная покупка и т.д.)

Кроме того, на сложность проводимой сделки влияет и схема покупки объекта (ипотека, субсидии и т.д.)
Как правило, самая простая сделка на рынке недвижимости проходит с участием всего двух участников: один совершеннолетний продавец с готовым комплектом документов на объект и один покупатель. Продавец при этом продает объект недвижимости «в прямой продаже» (без приобретения встречного варианта), а покупатель приобретает объект за счет собственных средств (без привлечения заемных денег, субсидий и пр.). Таких сделок на рынке меньшинство.

В большинстве случаев, структура сделки выстраивается совершенно иначе. Большинство сделок на вторичном рынке недвижимости (квартиры) – альтернативные. Это значит, что цель продавца не только реализовать свою квартиру по максимально возможной рыночной цене, но одновременно приобрести один или несколько объектов недвижимости. Из таких вот одновременных сделок купли-продажи выстраивается «цепочка», которая может доходить до 10 и более звеньев. Естественно, что чем длиннее «цепочка», тем сложнее проводить сделку и тем больше риск, что одно из звеньев не сможет выйти на сделку, разрушив тем самым все остальные сделки в цепочке. Поэтому, перед принятием решения о проведении такой сделки агент продавца или покупателя внимательно анализирует все документы и ведет переговоры со всеми звеньями в «цепочке» и только после этого рекомендует или не рекомендует своему клиенту включаться в такую сделку.

Осложнить сделку может не только количество, но и состав участников сделки (собственников/покупателей). При наличии несовершеннолетних собственников квартиры, ее продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы в рамках сделки не были ущемлены интересы несовершеннолетнего: на его имя был приобретен другой объект недвижимости или доля в объекте, или на отдельный счет были зачислены денежные средства от продажи объекта / доли в объекте несовершеннолетнего. Поэтому при приобретении такого объекта следует четко рассчитать время, необходимое для согласования сделки, а также заранее учесть все нюансы, чтобы избежать отказа органов опеки и попечительства в согласовании сделки.

В последнее время все чаще в продажу выходят квартиры, находящиеся в залоге у банка. Это квартиры, для приобретения которых использовались средства ипотечного кредита или под залог которых собственники брали кредит в банке. Продажа такой квартиры может быть произведена только с согласия банка-залогодержателя. Процедура такого согласования в каждом из банков может существенно отличаться по условиям и срокам выхода на сделку. В том случае если для погашения части ипотечного кредита были использованы средства так называемого материнского капитала, это еще более усложняет сделку. Принимая решение о приобретении такого объекта, необходимо сначала проконсультироваться в банке-кредиторе, чтобы четко представлять себе процедуру покупки объекта из-под залога и разработать наиболее безопасную схему сделки.

Петр Манько

09 августа 2018

Как проще всего передать квартиру своей жене? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Являюсь единственным собственником квартиры. Хочу подарить ее полностью жене. Думал просто переписать в МФЦ, но там отвечают, что без нотариального какого-то брачного договора не обойтись. Нотариус объясняет, что это выльется фактически в оформление дарения. Как лучше оформить такую передачу квартиры?

Ответ:

Формулировка «единственный собственник» звучит размыто и не позволяет понять, является ли данная квартира Вашей индивидуальной собственностью или все же совместной собственностью с Вашей супругой. Для этого нужно уточнить: в какой момент (в браке или до брака с Вашей супругой) и на основании чего Вы стали собственником этой квартиры (наследство, дарение, покупка, участие в долевом строительстве и т. д.). Есть Вы стали собственником данной квартиры в период брака с Вашей супругой на основании возмездной сделки (то есть платили за квартиру из общего семейного бюджета), то эта квартира, несмотря на то что оформлена на Ваше имя, является совместно нажитым имуществом супругов. Для оформления ее на имя Вашей супруги достаточно заключить соглашение о разделе имущества супругов и сдать его на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) – это, как правило, наиболее распространенный вариант. Альтернативным вариантом является заключение брачного контракта в отношении именно этой квартиры.

Петр Манько

08 августа 2018

Можно ли вывести участок из состава коттеджного поселка? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

У меня есть участок в Московской области, на границе с которым образовался новый коттеджный поселок на земле старого пионерского лагеря, принадлежавшего одному из заводов Москвы. Сейчас назначение земель в этом новом поселке по кадастру – «Земли населенных пунктов». Где отследить историю изменений (если такие были) назначения земель? Как я понимаю, земля могла быть просто собственностью завода в черте нашего поселка, где они по своей инициативе сделали место отдыха для детей сотрудников, а могла быть рекреационной (или какой-то иной), которую незаконно перевели в другую категорию. Были случаи отчуждения таких земель в пользу государства. Могу ли я купить соседний с моим участок и вывести новый участок из состава коттеджного поселка, объединив со своим старым, чтобы не вносить «коттеджные» платежи (за освещение в поселке, дороги, вывоз мусора и т. д.), так как я всем этим пользоваться не намерен? Мне нужна только земля.

Ответ:

Начать нужно с разговора с администрацией нового коттеджного поселка. Какая планируется у них форма управления? Каким образом и за что планируется начислять платежи? На чьем балансе находятся дороги и внутрипоселковые инженерные коммуникации (сети)? Что прописано в уставе товарищества собственников недвижимости? От ответов на эти и другие вопросы зависит, возможно ли реализовать задуманное.

Как один из вариантов – Вы становитесь собственником участка и членом организованного товарищества собственников недвижимости, но, по договоренности с администрацией поселка и с согласия общего собрания, взносы оплачиваете только по тем статьям, которые являются для Вас обязательными (например, налог на земли общего пользования). На практике я встречал аналогичные ситуации, в которых руководство вновь образованного коттеджного поселка пошло навстречу владельцам ранее образованных смежных участков, и целую линию участков выкупили смежные землевладельцы, чтобы сохранить возможность видеть из окна лесной массив.

Петр Манько

03 августа 2018

Могу ли я приватизировать второй участок, если первый сгорел? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Граждане могут несколько раз воспользоваться правом на приватизацию земельного участка, если для этого есть установленные законом основания.

Самая распространенная ситуация – оформление права собственности на участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001 года). Это относится к участкам в садоводствах, дачных поселках, ЛПХ и ИЖС. В подавляющем большинстве случаев, когда речь идет о приватизации дачи в садоводстве, имеется в виду данная ситуация.

Также часто земельные участки получают на основаниях, указанных в Земельном кодексе РФ и областных законах. В частности, в Ленинградской области широкое распространение получил закон N 105-оз, на основании которого во многих муниципальных образованиях выделялись и выделяются бесплатно земельные участки.

Павел Соколов

01 августа 2018

Разрешение на строительство ИЖД (комментарий для журнала: N1.ru)

Вопрос:

Разрешение на строительство ИЖД?

Ответ:

Процедура получения разрешения на строительство на уже построенный индивидуальный жилой дом зависит от того, соблюдены ли собственником земельного участка и дома градостроительные нормы.
В первую очередь нужно проверить - нет ли нарушений в части размещения дома в границах допустимого пятна застройки земельного участка и соответствует ли фактические площадь застройки и высота дома правилам застройки и землепользования, установленным в Вашем регионе.
Если все в порядке, то Ваши действия (все можно сделать в МФЦ или в районном отделе архитектуры):

 1. Запросить градостроительный план земельного участка.
 2. Заказать у кадастрового инженера топографическую съемку участка и схему планировочной организации участка.
 3. Подать вышеуказанные документы и заявление о предоставлении разрешения на строительство.

Учитывая, что дальнейшие действия по регистрации права собственности на дом требуют привлечения аттестованного кадастрового инженера, то и за получением разрешения на строительство рекомендую обратиться или в агентство недвижимости или к кадастровым инженерам.

Если же градостроительные нормы нарушены, то есть два пути - судебный или "народный", о них Вам то же расскажет любой кадастровый инженер.

Петр Манько

31 июля 2018

Можно ли по закону выделить из дома и из земельного участка только свою часть, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Земельный участок и дом находится в общей долевой собственности у 3 собственников. У одного собственника 1/2 дома (отдельный вход, отдельные коммуникации) и 3/4 земли (15 соток). У второго и третьего сособственников по 1/8 части дома и по 1/8 части земли (по 2,5 сотки). Первый собственник хочет выделить в натуре свою половину дома и свой земельный участок с последующей установкой забора между участками. Остальные сособственники против. Можно ли по закону выделить из дома только свою часть – 1/2, а из земельного участка только свою часть -3/4, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? Для них выделение невозможно (по 2,5 сотки и по несколько метров от дома – это меньше минимальных размеров).

Ответ:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего - получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домом, усложняются несколькими факторами:
  1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
  2. Нежелание других собственников производить раздел, по разным причинам, иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.                                                                                                                          3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (т.е. обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть 2 основных пути:

 1. Договариваться о мирном решении данной ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:
    а) выкуп у 2 и 3 собственника их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше).
    б) перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения 2-му и 3-му собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

 2. Обращение в суд.

Петр Манько

30 июля 2018

Как лучше оформить передачу квартиры? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Вопрос:

Являюсь единственным собственником квартиры. Хочу подарить ее полностью жене. Думал просто переписать в МФЦ, но там отвечают, что без нотариального какого-то брачного договора не обойтись. Нотариус объясняет, что это выльется фактически в оформление дарения. Как лучше оформить такую передачу квартиры?

Ответ:

Формулировка "единственный собственник" звучит размыто и не позволяет понять, является ли данная квартира Вашей индивидуальной собственностью или все же совместной собственностью с Вашей супругой. Для этого нужно уточнить: в какой момент (в браке или до брака с Вашей супругой) и на основании чего Вы стали собственником этой квартиры (наследство, дарение, покупка, участие в долевом строительстве, ...).

Если Вы стали собственником данной квартиры в период брака с Вашей супругой на основании возмездной сделки (т.е. платили за квартиру денежные средства из общего семейного бюджета), то эта квартира, несмотря на то, что оформлена на Ваше имя, является совместно нажитым имуществом супругов. Для оформления ее на имя Вашей супруги достаточно заключить соглашение о разделе имущества супругов и сдать его на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) – это, как правило, наиболее распространенный вариант.

Альтернативным вариантом является заключение брачного контракта в отношении именно этой квартиры.

Павел Соколов

27 июля 2018

Как узаконить уже построенный дом? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

– Есть дом, который построен без разрешения на строительство. Сейчас надо его получить, чтобы подвести коммуникации. Как это сделать? Что за это будет? И при чем тут дачная амнистия? Можно ли получить разрешение на строительство втихую: они же не знают, построен дом или нет?

На сегодняшний день, например, в Ленинградской области нет препятствий для получения разрешения на строительство и последующей регистрации права собственности на уже построенный жилой дом. Процедура довольно простая.

    Вам необходимо обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, приложив к заявлению копии паспорта и документа, подтверждающего право собственности на объект.
    На основании актуальной топографической съемки подготовить схему планировочной организации участка и вместе с полученным ранее градостроительным планом повторно обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
    Заключить договор с кадастровым инженером, сделать внутренние обмеры дома и привязку дома к координатам земельного участка, подготовить технический план здания.
    Обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче постановления о присвоении адреса жилому дому на основании сформированного технического плана. Далее – получить постановление, обновить технический план и подать заявление на постановку на кадастровый учет и одновременную регистрацию права на жилой дом в МФЦ. Результатом оказания услуги будет выписка из ЕГРН на жилой дом, подтверждающая право собственности. Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство жилого дома – нарушение градостроительных норм в части заступа границ дома за границы разрешенного пятна застройки.

Петр Манько

27 июля 2018

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

– Каким образом оформить покупку недвижимости так, чтобы максимально ее потом обезопасить от притязаний супруга или супруги? Есть возможность привлечь близкого родственника. Как потом лучше (быстрее, с наименьшими трудо- и финансовыми затратами) переоформить ее: через дарение, завещание или договор купли-продажи?

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

    Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
    Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
    Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Петр Манько

26 июля 2018

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Павел Соколов

26 июля 2018

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

    Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
    Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
    Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Петр Манько

25 июля 2018

Как узаконить уже построенный дом? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

На сегодняшний день, например, в Ленинградской области нет препятствий для получения разрешения на строительство и последующей регистрации права собственности на уже построенный жилой дом. Процедура довольно простая.

    Вам необходимо обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, приложив к заявлению копии паспорта и документа, подтверждающего право собственности на объект.
    На основании актуальной топографической съемки подготовить схему планировочной организации участка и вместе с полученным ранее градостроительным планом повторно обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
    Заключить договор с кадастровым инженером, сделать внутренние обмеры дома и привязку дома к координатам земельного участка, подготовить технический план здания.
    Обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче постановления о присвоении адреса жилому дому на основании сформированного технического плана. Далее – получить постановление, обновить технический план и подать заявление на постановку на кадастровый учет и одновременную регистрацию права на жилой дом в МФЦ. Результатом оказания услуги будет выписка из ЕГРН на жилой дом, подтверждающая право собственности. Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство жилого дома – нарушение градостроительных норм в части заступа границ дома за границы разрешенного пятна застройки.

Павел Соколов

25 июля 2018

Как продать квартиру, если один собственник против? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса... В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Петр Манько

25 июля 2018

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Я бы рекомендовал сделать так:

    1. Проверить квартиру: не было ли других наследников у матери Ваших продавцов (супруга, лиц, имеющих право на обязательную долю). Также можно изучить предыдущее звено – на каком основании мать владела рассматриваемой квартирой.
    Сделку по дарению сестра брату должна только лично произвести в России и, разумеется, через нотариуса (прилететь из США на два-три дня не так дорого стоит, но для Вас, как для покупателя, будет гораздо спокойнее).
    Перед заключением договора дарения попросите сестру пройти освидетельствование в ПНД и НД (с личной явкой в государственную организацию или в коммерческий медицинский центр, имеющий лицензию).
    Несмотря на то что основанием для возникновения права на квартиру является наследство (безвозмездная сделка), рекомендую настоять на оформлении согласия супруга сестры на отчуждение доли в квартире (если у нее был или есть супруг) или оформлении ее нотариального заявления о том, что она не имеет супруга, который может претендовать на отчуждаемую долю в квартире.
    Также будет нелишним получить от сестры письменное уведомление, что ей известно, что брат, которому она дарит свою долю в квартире, будет продавать данную квартиру, и она не имеет никаких претензий и не возражает против данной сделки.
    Вашу сделку с братом по покупке квартиры целиком рекомендую производить в нотариальной форме и обязательно с указанием полной цены в договоре.

Павел Соколов

25 июля 2018

Какую ответственность несет агентство недвижимости? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило». По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый. При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Петр Манько

22 марта 2018

Как я могу с юридической точки зрения проверить квартиру? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Я бы рекомендовал сделать так:

Проверить квартиру - не было ли других наследников у матери Сестры и Брата (супруг, лица, имеющие право на обязательную долю), изучить предыдущее звено – на каком основании мать владела рассматриваемой квартирой, и т.д.
Сделку по дарению Сестра Брату должна произвести только лично в России и, разумеется через нотариуса (прилететь из США на 2-3 дня не так дорого стоит, но для Вас, как для покупателя, будет гораздо спокойнее).
Перед заключением договора дарения попросите Сестру пройти освидетельствование в ПНД и НД (с личной явкой в государственную организацию или в коммерческий медицинский центр, имеющий лицензию).
Несмотря на то, что основанием для возникновения права на квартиру является наследство (безвозмездная сделка), рекомендую настоять на оформлении согласия супруга Сестры на отчуждение доли в квартире (если у нее был или есть супруг) или оформлении нотариального заявления Сестры, что она не имеет супруга, который может претендовать на отчуждаемую долю в квартире.
Также будет не лишним получить от Сестры письменное уведомление, что ей известно, что Брат, которому он дарит свою долю в Квартире, будет продавать данную квартиру и она не имеет никаких претензий и не возражает против данной сделки.
Вашу сделку с Братом по покупке Квартиры целиком рекомендую производить в нотариальной форме и обязательно с указанием полной цены в договоре.

Петр Манько

12 марта 2018

Опасно ли покупать участок с домом, если дом переходит без оформления? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

Если исключить умышленное мошенничество со стороны продавца, то основной риск состоит в том, а сможете ли Вы в дальнейшем безболезненно зарегистрировать право собственности на купленный дом?! Нюансов множество, основные связаны с нарушением градостроительных норм в части размещения дома на земельном участке.

В целях минимизации таких рисков рекомендую:
1.Проверить законодательную возможность строительства дома в этом месте на данном участке – процедура зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок имеет статус ИЖС (категория – земли населенных пунктов) – обязать продавца до сделки: запросить выписку из правил застройки и землепользования, получить в Администрации градостроительный план земельного участка с обозначением пятна застройки и разрешение на строительство дома. Если участок СНТ (земли сельскохозяйственного назначения) - запросить выписку из правил застройки и землепользования.

2. Проверить соответствует ли дом полученным документам – расположение дома на участке, относительно границ участка и красных линий, соблюдение требований к этажности и высоте дома – в идеале вызвать геодезиста, которые произведет необходимые замеры и даст Вам заключение.

3. Если все в порядке, то в любом случае рекомендую документально оформить факт передачи Вам дома.

Петр Манько

20 февраля 2018

Обязательно ли проводить сделку через нотариуса? (Domofond, комментарий для интернет-издания)

В случае, если покупателями являются супруги и они оформляют объект в долевую собственность, нотариальная форма договора является обязательной. Это связано с изменением режима общей совместной собственности супругов, по сути такой договор купли-продажи носит признаки брачного контракта. Нотариальный тариф зависит от суммы сделки и состоит из платы за техническую работу (от 3 тысяч рублей) и нотариального тарифа (от 0,1 до 0,4%). На примере объекта 5,5 млн рублей - ориентировочные расходы на нотариальную сделку составят: 15 тысяч рублей (тариф) + 7 тысяч рублей (техническая работа). На мой взгляд, сегодня нотариальное сообщество развернулось лицом к клиенту и текущие тарифы на нотариальные услуги по удостоверению сделок с недвижимостью являются очень привлекательными и способствуют росту числа нотариальных сделок - быстрее, удобнее, надежнее.

Петр Манько

19 февраля 2018

«Зависшие» квартиры: почему так долго не продаются?

Комментарий эксперта для журнала "N1.RU"

Основных причин всего три:

1. Завышенные ожидания по цене (=МЕЧТЫ) - в большинстве случае, собственники ориентируются либо на слухи, либо на свои субъективные ощущения, агенты - на своё экспертное чутьё и заявленные цены продажи похожих объектов. По сути, никто не знает реальную цену продажи до начала продажи, ни собственник, ни агент. Сейчас набирает популярность аукционный метод продаж - полностью поддерживаю его идею, только тогда, когда несколько десятков квалифицированных покупателей посмотрели квартиру и сделали свои ценовые предложения, можно говорить о реальной рыночной цене.

2. Недостаточный и непрофессиональный маркетинг - здесь куча нюансов и инструментов продвижения, о которых не знает 95% частных продавцов и многие из агентов: мало рекламы, нет размещения в нужных источниках, фотографии плохого качества, отсутствует планировка в объявлении, плохое описание, ошибки в описании, не отвечает на звонки, не перезванивает по незнакомым номерам, не умение презентовать квартиру во время показа, отсутствие раздаточного материалы, не обзванивает тех, кто смотрел и т.д..

3. Отсутствие ответственного за продажу - проявляется в двух формах: либо собственник продает квартиру сам (не уделяя должного внимания маркетингу) либо привлекает несколько агентств (=никто всерьез квартирой не занимается, держа эту квартиру в рекламе только для привлечения звонков).

Петр Манько

16 февраля 2018

Почему сделки по недвижимости не регистрируют с применением эскроу-счетов?

Комментарий эксперта для журнала "Novostroy.su"

В общем виде причины таковы: нет понимания ценности и удобства данного вида расчетов у агентов по недвижимости и нет возможности им воспользоваться, если подробнее, то я выделил бы следующие:

1) У большинства агентов по недвижимости сложились отработанные «маршруты сделок» - удобные нотариусы, привычные расчетные центры (депозитарии) и офисы МФЦ – никто не любит усложнять себе жизнь.

2) У клиентов, которые хотя бы раз что-то продавали или покупали, есть четкий стереотип – расчеты через ячейку, договор через нотариуса.

3) Как следствие п.2 многие агенты привыкли к расчетам наличными через ячейку, соответственно, погружаться в новые инструменты и убеждать клиентов изменить привычную схему сделки нет желания.

4) Многие покупатели не могут подтвердить официальное происхождение денег («серая заработная палата» или доходы от неофициального бизнеса). Несколько раз был свидетелем, когда при внесении денег на депозит нотариуса для расчета по сделке, сотрудник банка предупреждал клиента, что служба безопасности может приостановить перевод и звонить клиенту и требовать подтверждение легального происхождения денег. Вот зачем агентам такие сложности?

5) Услуги по расчетам со счетом эскроу, равно как и с аккредитивом, оказываются не во всех банках и не во всех отделениях. Например, провести сделку (без ипотеки) в банке Санкт-Петербург с использованием счета эскроу можно только в одном отделении в центре города (внимание – только одно отделение на весь город!)

6) Есть сделки, расчеты по которым нельзя провести безналичным способом и таких сделок довольно много.

Я думаю, что распространение условно безналичных форм расчетов (аккредитив, депозит нотариуса и счет эскроу) в ближайшие годы получат развитие. В первую очередь это будет связано с усилением мер по контролю за оборот наличных денег и уходом в прошлое сделок с занижением.

Виктория Нардина

12 февраля 2018

Особенности оформления ипотеки на разные типы жилья.Проверка юридической чистоты сделки - на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Комментарий эксперта для журнала: N1.ru

Ипотека на первичном и вторичном рынке отличается разве что комплектом документов на объект и затратами на сделку. На вторичке это полный список, за которым еще нужно побегать по гос.учреждениям (МФЦ, паспортный стол, жилкомсервис, отдел опеки, бухгалтерия, нотариус). На первичке же просто справка бронирования от застройщика. Однако, когда дом сдадут и собственность будет оформлена - весь этот список Покупателю тоже придется собирать. И так же вырастут затраты за счет страхования квартиры, которая уже построил
Проверка юр.чистоты сделки - одно из основных действий, которое должен совершить агент клиента. Однако, на деле почти никто не проверяет историю квартиры и не предупреждает клиента о возможных рисках. Хотя на вторичном рынке каждая вторая квартира имеет достаточно "интересную" историю.
Взять, например, свежее наследство - рисков куча: объявившиеся наследники, оспаривание завещания. Суды по таким сделкам идут по несколько лет,и в большинстве случаев - покупатель такой квартиры остается крайним.

Или дети, лишенные права приватизации - вырастают и начинают судиться. Вроде уже и лет немало прошло - а ведь имеют право. И тоже выигрывают свое. При покупке квартиры проверять нужно не только продавцов, а ВСЮ историю квартиры от начала и до конца.

На первичном рынке тоже есть подводные камни. Переуступка - казалось бы, все прозрачно: купил у застройщика, продает физ.лицу и никакой истории. Но нужно внимательно изучить ДДУ. Схема оплаты - была ли ипотека, рассрочка, мат.капитал или субсидия. Обязательно запросить подтверждение факта оплаты (все платежки). Иначе остался там долг в половину стоимости квартиры - и ложится он на плечи нового Покупателя. Но узнает он об этом потом, когда квартиру принимать будет.

Павел Соколов

05 февраля 2018

Что выгоднее - продавать квартиру сейчас или подождать, и как долго ждать?

Комментарий эксперта для журнала "Domofond.ru"

Рынок недвижимости сегодня затоварен предложениями квартир, загородных домов, участков и т.д. Квартиры, конечно, по-прежнему продаются и покупаются. Цены на недвижимость при этом стабильно и неуклонно снижаются. Поэтому каждый из продавцов, выходя на рынок, задается вопросом: а стоит ли продавать свою квартиру или лучше подождать какое-то время.

Ответ на этот целиком и полностью зависит от целей продажи квартиры.

Допустим, Вы решили улучшить жилищные условия и переехать в более просторное жилье. В таком случае ситуация на рынке и снижение цен на недвижимость никак не нарушит Ваших планов: фактически Вы меняете одну квартиру на другую, а с учетом общего снижения цен на рынке Вы при той же сумме доплаты можете рассчитывать на более интересный вариант приобретаемого жилья.

Часто клиенты задают вопрос: а стоит ли продавать инвестиционную квартиру? Если квартира приобреталась на этапе строительства дома, Вы не планируете ее сдавать в аренду, в большинстве случаев такую квартиру следует продавать. И чем раньше, тем лучше. Снижение цен на рынке, скорее всего, продолжится в среднесрочной перспективе. И квартиру, которую сегодня Вы можете продать, допустим, за 5 млн., через несколько месяцев уже будет стоить 4,7 млн.

Если Вы сдаете квартиру арендаторам, получаете стабильный регулярный доход, целесообразность продажи необходимо просчитывать более детально, учитывая не только ориентировочную стоимость продажи квартиры, но и дальнейшее использование полученных от продажи квартиры денежных средств.

При грамотном подходе к ценообразованию, рекламе и продаже квартиры средний срок экспозиции объекта составит около 3 месяцев.
 

Петр Манько

29 января 2018

Как купить земельный участок: подводные камни

Комментарий эксперта для журнаоа N1.RU

В большинстве случаев, частные лица покупают участки в ДНП или СНТ (расположенных на землях сельскохозяйственного назначения) или участки для ИЖС (расположенные на землях населенных пунктов). Есть несколько ключевых моментов, которые нужно обязательно проверять при покупке земельного участка:

1. Наличие межевания земельного участка, соответствие заявленного продавцом месторасположения участка его юридическим границам и отсутствие нарушений границ участка соседями. Для этого нужно заказать в кадастровой организации вынос границ земельного участка на местности (по актуальным сведениям в ЕГРН).

2. Наличие должным образом оформленного права собственности - проверяется путем заказа выписки ЕГРН, в которой должен быть указаны: вид права (собственность), правообладатель, категория земли, вид разрешенного использования, площадь участка, информация о соответствии границ материалам межевания, отсутствие обременений и ограничений права.

3. Наличие централизованных инженерных коммуникаций или технические условия на подключение к ним: обязательно - электричество, желательно - газ, водопровод и канализация. Для ИЖС - подтверждается договорами со снабжающими организациями, для СНТ и ДНП - справкой от председателя о подключении участка к сетям или о возможности и условиях его подключения. Отмечу, что в Ленинградской области есть СНТ, которые пытаются подключиться к электрическим сетям уже несколько лет.

4. Для участков ИЖС - проверить регламент застройки участки, отсутствие каких-либо ограничений, границы возможного пятна застройки участка. Здесь важно отметить, что такие ограничения зачастую не отображаются в выписке ЕГРН, и проверить их можно только заказав градостроительный план земельного участка в районном отделе архитектуры.

Дополнительно отмечу, что участки по садовым книжкам, долю в праве общей долевой собственности (микродолю в большом массиве), участки без межевания, участки без категории земли или без вида разрешенного использования рассматривать для покупки не следует.

Петр Манько

26 января 2018

Технологии загородного домостроения

          Комментарий эксперта для журнала "Строительный Еженедельник".

Если говорить о сегменте индивидуальных жилых домов для постоянного проживания, то оптимальным конструктивным решением, наиболее востребованным у покупателей сегодня, является:

Фундамент - бетонная плита в любых вариациях (монолит, УШП, УФП, ... ), которая в сочетании с теплыми полами будет являться аккумулятором тепла и обеспечивать комфортную температуру в доме.

Стены - газобетон минимум 300 мм толщиной + 100 мм утеплителя + декоративное покрытие (штукатурка, камень, ...).

Кровля - утепление минимум 200 мм + чистовое покрытие в виде любой черепицы (мягкой, металлической, цементно-песчанной).

На выходе - надежный, теплый, каменный дом, который по цене строительства не сильно превосходит каркасный дом, а по срокам - гораздо быстрее дома из бруса (т.к. минимальный срок усадки у деревянного дома - 1 год).

Виктория Нардина

25 января 2018

Страхование при ипотеке: виды и условия

Для заемщиков Санкт-Петербурга характерны 2 вида страхования: комплексное ипотечное страхование и страхование в отдельных банках, таких как, например, Сбербанк. Первый вариант подразумевает микс из трех продуктов: страхование жизни, объекта залога и титульное страхование сделки. Сбербанк подходит к своим заемщикам более либерально и предоставляет им право выбора: Вы обязаны застраховать объект залога, жизнь - на Ваше усмотрение, но в случае нестрахования жизни кредитная ставка вырастет на несколько процентных пунктов.

Стоимость страхового полиса напрямую зависит от размера кредита, чем быстрее Вы снимаете с себя долговую нагрузку, тем дешевле обходится страховка. В случае комплексного ипотечного страхования титул страхуется первые три года, далее стоимость полиса значительно снижается. Если Вы погасили кредит и хотите вернуть оплаченную страховую премию,  выплата будет, но, к сожалению, с дисконтом до 30% на день расторжения договора страхования.

Как правило, банки предъявляют определенные требования к страховым компаниям, работают только с самыми надежными, поэтому при выборе страховой можно смело выбирать любую аккредитованную банком компанию, список довольно велик. Самый распространенный миф, что страховку можно купить только  в банке, где планируется ипотечная сделка, но это все лишь уловка сотрудников банка для выполнения плана по объему продаж страховых продуктов.

К сожалению, большинство заемщиков воспринимают страхование как навязывание услуг, как ненужную "обязаловку". Однако не редки случаи, когда страховка полностью покрывала задолженность перед банком в случае гибели объекта залога или самого заемщика, избавляя наследников от платежей по ипотеке.

Павел Соколов

24 января 2018

Как правильно купить дом?

         Комментарий эксперта для журнала "N1.RU"

При поиске загородного дома необходимо с самого начала ответить себе на вопрос: Вы ищете дачный дом или дом для постоянного проживания.

Если говорить о доме для постоянного и круглогодичного проживания (= вместо квартиры в городе), то в процессе поиска нужно учитывать множество факторов, о которых человек, впервые сталкивающийся с загородной жизнью, даже не догадывается. Вот некоторые основные вопросы, которые нужно прояснить перед покупкой:

1. Насколько пригоден дом для зимнего проживания: Год постройки? Тип фундамента? Материал стен? Чем и как утеплены пол, стены, перекрытия, перегородки, кровля? Состояние внутренних инженерных сетей (водопроводные трубы, электрическая проводка)? Состояние окон?

2. Инженерные коммуникации: Сколько квт электричества выделено на дом? Качество электричества («сколько вольт приходит» на ввод в дом)? Источник водоснабжения дома? Если центральный водопровод, то функционируют ли он зимой? Качество воды – техническая или питьевая? Есть ли газ? Есть ли Интернет? Как устроена канализация? Как отапливается дом зимой? Есть ли современная система отопления? Какой котел установлен, с какой мощностью? Есть ли понимание средних затрат на отопление в месяц?

3. Транспортная доступность: Кто чистит подъездную дорогу? Далеко ли остановка общественного транспорта? Ходит ли общественный транспорт зимой?

4. Социально-бытовая инфраструктура: Как далеко до садика, школы, поликлиники? Насколько много соседей живут постоянно? Где ближайшей отделение полиции, почта, магазин?

и т.д.

Для получения ответов на эти вопросы нужно потратить всего 2-3 часа и Вы убережете себя от кучи возможных неприятностей – сходите в администрацию поселка или к председателю СНТ/ДНП, поговорите с соседями, продавцом в местном магазине или охраной на КПП, пригласите в качестве эксперта профессионального строителя, специализирующегося на загородном домостроении, который с помощью специальных приборов (тепловизора, влагомера) проверит Вам качество дома?

Основная ошибка при выборе дома, как правило, может быть сформулирована так: «Покупатели смотрят на внешний лоск и забывают обратить внимание на содержание», другими словами - выбирают дом по внешним признакам, чтобы был «красивый домик в красивом месте» и не смотрят, насколько качественно дом сделан и что с коммуникациями. Как следствие чудесный дом в красивом месте, рядом с лесом и речкой, зимой превращает жизнь его владельцев в трудное испытание - добраться до дома можно только на хорошем внедорожнике, соседи, как выясняется, живут только в летнее время, электричества всего 3 квт, а водопровод оказался летним, а отопление на дизельном котле обходится в 25 тысяч рублей в месяц.

Петр Манько

23 января 2018

Как продается ипотечная квартира?

          Комментарий эксперта для журнала "Есть вариант!"

Пётр считает, что для профессионала нет особых сложностей, чтобы помочь клиенту продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. И на этот случай имеются два проверенных варианта.

– Первый способ назовём условно «Из ипотеки в ипотеку», когда покупатель берёт ипотеку в этом же банке, – говорит эксперт. – В этом случае квартира остаётся в залоге у банка, но собственник передаёт право собственности на квартиру и обязательства по кредиту покупателю. То есть долг продавца переходит покупателю, а первоначальный взнос от покупателя получает продавец после совершения сделки. В этом случае нет никаких рисков ни для одной из сторон. Главное, чтобы банк одобрил покупателя как платёжеспособного заёмщика.

Способ второй – «Погашение долга за счёт покупателя». На такую схему расчётов пойдёт не каждый покупатель, но тем не менее в практике она используется довольно часто. Покупатель заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи с довольно жёсткими санкциями на случай, если вдруг продавец передумает продавать квартиру, и вносит продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту. Продавец за счёт этих средств возвращает ипотечный кредит, снимает обременение с квартиры. И, как только получает необходимые документы, заключает с покупателем основной договор купли-продажи. После этого сможет получить оставшуюся часть стоимости квартиры.

В этом случае рискует только покупатель, надеясь на добросовестность продавца. Однако если правильно составить предварительный договор и расписку от продавца, то можно подстраховать покупателя.

Если ипотека покупателю не нужна и у него есть полная сумма, то стоит выбирать второй способ. Однако если есть сомнения в надёжности и адекватности продавца, то можно совершить сделку через банк (по первому способу), и после окончания всех регистрационных действий сразу погасить кредит. В таком случае покупатель обойдёт все риски, но потратит немного больше средств на саму сделку – отчёт об оценке, страховые полисы (около 40–70 тысяч рублей), но для некоторых ситуаций эти затраты полностью оправданы.

Виктория Нардина

22 января 2018

Регистрация прав на сараи

          Комментарий эксперта для журнала "Есть вариант!"

Согласно пп.15, п.1, ст. 407 НК РФ физические лица имеют право на налоговую льготу в отношении хозяйственных построек, площадь каждой из которых не превышает 50 м2 и которые расположены на садовых, дачных или ИЖС земельных участках. Соответственно, оформлять право собственности на указанные в вопросе временные постройки нет смысла.

Другое дело, если говорить о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглубленном фундаменте, площадью более 50 м2, например, баня с бассейном или гараж на несколько автомобилей с помещением охраны. Если владелец не является пенсионером (категория граждан, освобожденная от уплаты налога на имущество), то такую постройку нужно регистрировать, для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать подготовку технического плана здания и сдать его через МФЦ на постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Петр Манько

19 января 2018

Недвижимость в ближайших пригородах - возможность обзавестись недорогим жильем

Комментарий эксперта для журнала "Санкт-Петербургский курьер".

Последние несколько лет в пригородах Санкт-Петербурга строится много жилых кварталов и домов, в которых квартиры обходится гораздо дешевле, чем аналогичная квартира, расположенная в городской черте или вблизи КАД. В качестве примера можно привести: поселок Агалатово, район вокруг деревни Скотное, город Всеволожск, поселок Лесколово.

Важно отметить, что месторасположение и окружение таких жилых комплексов очень различаются. Оптимально выбирать жилой комплекс, который расположен внутри или в шаговой доступности от деревни или поселка с развитой инфраструктурой (садики, школы, магазины, ...) и имеет регулярное транспортное сообщение с городом. Наиболее привлекательные по цене "пригородные" жилые комплексы расположены, как правило, в чистом поле, без развитой социально-бытовой инфраструктуры и без регулярного транспортного сообщения, что связывает проживание в них с определенными сложностями.

Еще один из вариантов покупки жилья дешевле, чем в городе - покупка индивидуального загородного дома, для многих это реальная возможность по цене 1-но комнатной квартиры в городе (около 3,5-4 млн) приобрести зимний дом площадью 100-120 м2 на участке 6 соток в радиусе 30 км от КАД.

Петр Манько

18 января 2018

Как купить дом?

     Комментарий эксперта для журнала "N1.RU".

«Сопровождая сделки по покупке загородных домов, мы обычно уделяем внимание следующим вопросам, — рассказывает Пётр Манько, специалист по недвижимости агентства «Загородный стиль»:

1) анализ участка: наличие межевания, целостность и корректность границ, отсутствие споров по границам с соседями. Также выясняем, кому принадлежит подъездная дорога к участку и каковы условия пользования ею, тип грунта на участке (нет ли болота);

2) технические характеристики дома: это тип фундамента, конструкция стен, перекрытий, кровли. Загляните в подвал (подпол) и на чердак, оптимально «вскрыть» любую из стен, чтобы проверить качество и правильность утепления дома. Обязательно нужно проверить состояние пожароопасных элементов: дымоход и электропроводка, работоспособность инженерных сетей (водопровод, канализация, отопление);

3) анализ месторасположения и окружения: есть ли охрана посёлка, нет ли по соседству домов, сдающихся в аренду под проведение праздников, кто соседи, какова удалённость от общественного транспорта и социально-бытовой инфраструктуры, чистят ли зимой дороги, работает ли уличное освещение в тёмное время суток, выезжает ли в посёлок скорая помощь и т.п.;

4) инженерные коммуникации: наличие и выделенная мощность электричества, источник водоснабжения (оптимально запросить анализ качества воды), тип канализации, наличие или перспективы подключения газа и оптоволоконного интернета».

Павел Соколов

17 января 2018

Как узнать, дееспособен ли человек? (Комментарий эксперта для журнала "Есть вариант!")

Недееспособным гражданин может быть признан по решению суда в том случае, если он не способен понимать свои действия или руководить ими, а также при наличии психического заболевания. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. Информацией относительно назначенного лицу опекуна владеют органы опеки и попечительства по месту регистрации или жительства гражданина, признанного недееспособным.

Стоит особо отметить, оспорена может быть сделка, совершенная лицом, не лишенным дееспособности, в том случае если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчет своим действиям. Поэтому для проверки дееспособности участника сделки обычно применяется ряд действий.

Во-первых, необходимо проверить продавца на наличие психического заболевания, запросив у него справку из психоневрологического диспансера. К сожалению, сама по себе справка о том, что гражданин не состоит на учете не дает покупателям полной гарантии. Гражданин вполне может не состоять на учете, но при этом страдать психическим заболеванием, не отдавать отчет своим действиям и т.д.

Поэтому при наличии сомнений в адекватности контрагента на сделке стоит, помимо заказа справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести психиатрическое освидетельствование продавца прямо на сделке. Такое освидетельствование проводит специалист по судебно-психиатрической экспертизе, имеющий кроме диплома соответствующие сертификаты. В случае если кто-либо из заинтересованных сторон захочет впоследствии оспорить такую сделку, то суд примет во внимание заключение специалиста о том, что продавец на момент совершения сделки был вменяем, трезв, полностью понимал и отдавал отчет своим действиям.

Петр Манько

17 января 2018

Новые требования на рынке долевого строительства

Принцип долевого строительства все предыдущие годы был жизненно необходим рынку - у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки и застройщик позволял им зарабатывать 15-20% годовых, а то и более.

Сегодня рынок уже совсем другой - лидеры рынка сильно выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями, как следствие, разница в стоимость 1 м2 на этапе котлована и в сданном доме в крупных компаниях в расчете на % годовых не превышает ставки по банковскому депозиту, как следствие - с рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики не выдерживают конкуренции и работают на грани рентабельности.

В такой ситуации один из наиболее вероятных сценариев - на рынке остаются только крупные игроки, конкуренция снижается и возникает олигополия, в результате - рост цен, снижение качества и массовое строительство одинаковых панельных домов

Павел Соколов

17 января 2018

Риски при покупке дома и земли в ипотеку (Domofond, комментарий для интернет-издания)

На сегодняшний день далеко не все объекты на рынке загородной недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита. В частности, банк не одобрит сделку, если участок не прошел процедуру межевания (границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства), не оформлено в надлежащем законом порядке право собственности на дом. Требования к дому, коммуникациям и документам на объект существенно различаются в зависимости от банка, который будет выдавать ипотечный кредит. В большинстве случаев покупателю как минимум понадобится:

✔выписка ЕГРН на земельный участок, подтверждающая наличие межевания и отсутствия споров с соседями по границам (отсутствие наложения границ);
✔выписка ЕГРН на дом с указанием назначения дома и площади, соответствующей сведениям, указанным в техническом паспорте;
✔технический паспорт БТИ на дом;
✔отчет об оценке и заключение оценщика, подтверждающие рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок;
✔страховой полис — страхование объекта от пожара и полной утраты;
✔страховой полис — страхование жизни и здоровья заемщика.

Если говорить о нюансах, то в некоторых банках обязательное условия – наличие в доме работающих инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на «дачу без удобств» в этом банке не получится. В других банках рассматривают исключительно объекты, расположенные на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Нюансов много. Так что планировать поездки и просмотры объектов можно, имея на руках полный перечень требований банка, одобрившего ипотеку.

Петр Манько

17 января 2018

Изменений рынка загородной недвижимости в 2017 году

Одно из направлений, в котором работает наше Агентство недвижимости - это загородные новостройки: новые готовые дома, участки и участки с подрядом на строительство, поэтому прокомментируем этот сегмент рынка загородной недвижимости и выделим основные изменения, которые произошли на нем в 2017 году:

• Выросли требования покупателей к качеству объекта – покупатель стал более избирателен, если раньше покупали на эмоциях «красивую картинку загородного образа жизни», то сейчас большинство покупателей стали более рациональной подходить к вопросу выбора и уделять внимание всестороннему анализу объекта: транспортная доступность, соседи, удобство подъезда, коммуникации, конструктив дома, качества отделочных материалов, и т.д.
• Снижение бюджета на покупку – истерия в СМИ о падении рынка недвижимости сделала свое дело и появилось довольно много покупателей, которые рассматривают объекты на 15-20% выше своего бюджета и найдя подходящий объект, не стесняясь предлагают свою цену. И, если для частного сегмента такая скидка может иметь место и сделки с дисконтом 15-20% уже не раз проходили, то в сегменте новых домов, такой дисконт в принципе не возможен, т.к. «съедает» всю прибыль девелопера.
• Увеличение срока поиска объекта – в 2016 году покупатель перед покупкой смотрел в среднем 8-10 домов, в уходящем году появилось довольно много покупателей, которые посмотрели перед покупкой в среднем 40-50 домов, что соответственно увеличило время экспозиции объектов примерно в 2,5-3 раза.
• Увеличение числа «мечтателей» (ложные клиенты) – на своем сленге агенты именуют их «туристами», отдельная категория, в жизни которых настал момент увеличения жилплощади и покупки большей по площади квартиры в городе и тут у них возникает мысль - «а не переехать ли нам жить в коттедж» - 90% таких клиентов, как правило, с завышенными ожиданиями относительно комфорта и удобства загородной жизни в условиях постоянного проживания (вместо квартиры в городе), но они очень упертые и старательно смотрят огромное количество вариантов и им «ничего не нравится», а в результате они возвращаются к покупке квартиры.
• Затоваривание рынка неликвидом – на рынке скопилось избыточное предложение неликвидных домов и участков, при этом в каждом, подчеркну, в каждом объекте, который не могут продать длительное время есть объективные недостатки (т.н. «стоп» факторы): несоответствие качества и цены, устаревшая архитектура, болото на участке, максимум 3 квт электроэнергии, шумит дорога, соседство с антисоциальными элементами, недострой, голое поле, отсутствие подъездных дорог, и т.д..
• Рынок живой, сделки идут, объекты продаются – да и это правда, сделки есть во всех ценовых сегментах, в основном это полностью готовые коттеджи на ухоженных участках или участки в обжитых района со всеми коммуникациями.

Павел Соколов

17 января 2018

Квартира с отделкой или без - что выгоднее?

В сегменте типового жилья эконом-класса Санкт-Петербурга и Ленинградской области большинство клиентов предпочитает купить квартиру с типовой отделкой от застройщика, при этом все клиенты понимают, что в такой отделке не будет особого дизайна, красоты и высокого качества, но для большинства покупателей это приемлемый вариант, полностью пригодный для комфортной жизни. Основные выгоды типовой отделки: экономия времени (можно сразу въехать в квартиру, не тратить как минимум 2 месяца на поездки по магазинам строительных материалов), экономия денег (у застройщика отделка часто получается дешевле, чем делать самому) и нервов (в большинстве случаев даже самый простой ремонт выливается в кучу переживаний).
В сегменте жилья среднего класса все зависит от размера кошелька и привередливости клиента, можно выбрать один из типовых вариантов отделки от застройщика, а можно сделать отделку на свой вкус. Разумеется, во втором варианте клиент сможет выбрать интересный дизайн, перепланировку и максимально учесть все свои пожелания к организации пространства квартиры. Но здесь есть один нюанс, от большинства отделочников можно услышать мнение, с которым я соглашусь, что хорошую отделку в новом доме можно делать не раньше, чем через 2-3 года после сдачи дома, когда большинство жильцов уже въедет, дом нагрузится и устоится.
Расходы на ремонт среднего уровня составят примерно 15-25 тысяч рублей за 1 м2 площади пола, из которых: 1,5-2 тысячи рублей затраты на дизайнера, 6-10 тысяч рублей стоимость работ и 6-15 тысяч рублей стоимость материалов (инженерные сети, обои, кафель, ламинат, паркетная доска или паркет, сантехника, двери, потолки, светильники).

Павел Соколов

17 января 2018

В очередной раз убеждаюсь, что нет никакого смысла продавать объекты без эксклюзивного договора.

На сегодняшнем рынке загородной недвижимости есть категория продавцов-частных застройщиков, которые строят дома на продажу и затем продают их через агентства недвижимости. Некоторые из этих продавцов не готовы заключать эксклюзивные договоры на продажу своих объектов, в результате один и тот же дом "болтается" в рекламе сразу от 10 агентств и частных агентов. Ни о каком качестве рекламы в таком случае говорить вообще не приходится: фото ужасные, в описании к объявлению сплошные неточности и обман. И самое главное - цена одного и того же дома запросто может отличаться на миллион рублей и больше, часто вообще стоит цена ниже согласованного с собственником минимума.... Вообщем полный бардак!

Раньше такие объекты составляли у нас львиную долю продаж, но с каждым годом их становится все меньше. Сейчас почти не осталось. В большинстве случаев после нескольких успешных сделок удается убедить собственника, что работа по эсклюзивному договору выгодна обеим сторонам. Агентство может спокойно инвестировать деньги в "упаковку" и рекламу объекта, презентовать коттедж потенциальным клиентам и отстаивать интересы продавца, не разбрасываясь скидками направо и налево. Продавец получает стабильный поток сделок по согласованному плану продаж, регулярную отчетность по результатам работы, обратную связь от потенциальных клиентов и рекомендации по улучшению продукта для его скорейшей и выгодной продажи.

Тем не менее несколько таких вот неэсклюзивных объектов по-прежнему "болтаются" у нас в базе. Именно "болтаются", так как продуманную и целенаправленную работу в данном случае вести просто бессмысленно и экономически неоправдано. Все упирается в тупой и беспощадный демпинг по цене.

Очередной случай на днях. Показали клиенту такой вот "болтающийся" объект, потом показали еще раз - уже клиенту и его супруге. Оба от дома в восторге, готовы брать за изначально указанные в рекламе 8,9 млн. рублей с небольшим торгом. Продавец, естественно, в курсе, клиент ему "представлен". И тут на сцене появляется другой агент, который этот дом ни разу не показывал, но зато поставил в рекламе цену на 300 тыс. меньше и в ходе первого же звонка ему "нашего" клиента скинул еще соточку. Итого собственник на ровном месте потерял 300-400 тыс. рублей, мы остались без сделки. Зато такой вот расторопный и беспринципный коллега заработал свою комиссию, просто "прожав" собственника по цене. Зачем это собственнику? Не знаю.

Как и всегда, при такой организации работы интересы продавца оказываются на самом последнем месте. В выигрыше в данном случае только покупатель, и его-то я как раз отлично понимаю)))

PS. "Разваливать" украденную у нас сделку не будем - это не в наших правилах. Для себя сделали выводы, идем дальше...

Павел Соколов

17 января 2018

Обживаемся на дне

Очередная "сводка с полей". Состояние загородного рынка действительно оставляет желать лучшего. Объем спроса плавно снижается, объекты годами "висят" в листингах. Средняя цена сделок постепенно снижается. При этом какого-то обвала рынка нет и пока, на мой взгляд, не предвидится.

Причин такого прозябания на дне несколько:

1. Инфраструктура ближайшего пригорода в большинстве случаев не очень хорошо приспособлена для постоянного проживания людей, привыкших к городскому уровню комфорта. Детские сады, школы, качественная медицина - все эти услуги бывшие горожане даже при переезде загород предпочитают получать в городе.
2. Комфортная среда для загородной жизни также только начинает формироваться, в основном вокруг коттеджных поселков. Хорошее окружение, охраняемая территория, освещенные и почищенные от снега улицы есть далеко не во всех коттеджных поселках. А там, где все эти преимущества соблюдены встает вопрос о цене ежемесячного обслуживания.
3. Загородная жизнь обычно дороже городской. При переезде загород существенно вырастают транспортные расходы (бензин, обслуживание машины, общественный транспорт), отопление дома в зимний период при отсутствии магистрального газа также может становится существенной частью ежемесячных затрат.
4. Большинство сделок на рынке городской недвижимости проходит с использованием ипотеки. Ипотечные ставки на загородные объекты, как правило, заметно выше, далеко не все банки в принципе кредитуют "загородку". Что тоже существенно сокращает платежеспособный спрос.
При этом загородные объекты при профессиональном подходе к работе по-прежнему продаются и покупаются. И если собственник не готов тратить время и/или деньги на подготовку объекта к продаже (оформление всех необходимых документов, хоум-стейджинг и т.д.), у него есть два пути: годами ждать "своего покупателя" или жестко демпинговать, продавая объект себе в убыток.

Петр Манько

17 января 2018

Нюансы материнского капитала

В последнее время несколько раз приходилось продавать и покупать квартиры, которые ранее были куплены с использованием средств материнского капитала. В соответствии с Федеральным законом №256, объект недвижимости, в рамках оплаты которого был использован материнский капитал, должен быть оформлен в общую собственность всех членов семьи (супруга, супруги, детей). В подавляющем большинстве случаев при использовании средств материнского капитала покупатели наделяют всех членов семьи, в том числе и детей, равными долями в праве общей долевой собственности на объект, чем серьезно затрудняют любые операции с таким объектом недвижимости. Это связано с тем, что любые операции с недвижимостью, в числе собственников которой выступают несовершеннолетние дети, могут быть произведены только с согласия органов опеки. А эти самые органы внимательно смотрят за тем, чтобы имущественные интересы детей не были ущемлены.

Недавний пример, при покупке таун-хауса площадью 170 м2 и стоимостью 10 млн рублей, часть ипотеки была погашена клиентами за счет средств материнского капитала (при это доля материнского капитала в цене покупки составила всего 4%). Внимание вопрос - как Вы думаете какие доли были выделены детям в праве собственности на таун-хаус? Правильно, по 1/4 доли и теперь у каждого ребенка в наличии по 42,5 м2. Хотя, согласно обзору Судебной практики Верховного суда РФ, можно было выделить доли в размере суммы материнского капитала, т.е. в данном конкретном случае по 1/10 доли и тем самым упростить дальнейшие операции с данной недвижимостью.

Ситуация интересная, клиенты решили переехать из этого тауна-хауса в обычную трешку и были вынуждены почти всю квартиру (около 95 м2) оформить только на детей. Теперь ждут 18-ти летия детей и надеются, что дети оформят им часть квартиры обратно.

В продолжение историй про материнский капитал - вторая типичная ситуация: собственники использовали материнский капитал для погашения ипотеки, доли детям в жилплощади сразу не выделили, а написали нотариальное обязательство выделить доли детям в данном жилье сразу после погашения ипотеки. А дальше забыли или умышленно не выделили доли детям и вот решили продать это жилье. С подобными ситуациями я уже столкнулся и как риэлтор Продавца и как риэлтор Покупателя – моя позиция однозначная, такие объекты не покупать, а продавать только после исполнения всех обязательств по выделению долей детям. Так как есть все шансы на то, что сделка будет оспорена, при этом инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники детей, пенсионный фонд и сами дети.

Павел Соколов

17 января 2018

Почему банковские ячейки популярны до сих пор и как уберечься от подмены купюр?

"Расчет через банковскую ячейку один из наиболее распространенных на сегодняшний день способов оплаты при сделках купли-продажи квартиры, загородного дома или участка.

В каких случаях клиенты выбирают расчет наличными через банковскую ячейку?

- При проведении так называемых "цепочек". Тот случай, когда в одной сделке разом собираются сразу несколько объектов недвижимости. Грамотно составленный договор аренды ячейки с четко прописанными условиями доступа позволяет защитить интересы всех участников сделки - по завершению всех сделок в цепочке каждый из продавцов или покупателей получит причитающиеся им деньги и/или расписки. На сегодняшний день большинство сделок на рынке вторичной недвижимости - альтернативные (продавец, например, продает свою квартиру, доплачивает и приобретает другую и т.д.). К сожалению, аккредитивные формы расчетов пока не позволяют в полной мере защитить интересы всех участников сложных сделок (с несколькими продавцами и покупателями).
- В том случае, когда стороны с целью ухода от налогов или по какой-либо другой причине не указывают в договоре полную сумму сделки.
- В том случае, когда получателем части или всей суммы денег от сделки является третья сторона (не продавец, а, например, супруга, деловой партнер, кредитор продавца и т.д.).

Расчет через банковскую ячейку может быть относительно безопасным только при строгом соблюдении следующих условий:

- Перед закладкой в ячейку деньги должны быть пересчитаны и проверены специалистом банка или депозитария. После проверки деньги упаковываются в специальный сейф-пакет, который при всех участниках сделки запечатывается. Каждый такой пакет имеет индивидуальный идентификационный номер.
- В договоре аренды ячейки должны быть четко прописаны условия доступа каждого из участников сделки к ячейке. Настоятельно не рекомендую пользоваться для сделок с недвижимостью ячейками с одновременным доступом: тот случай, когда продавец и покупатель могут попасть в ячейку только совместно. К сожалению, при такой форме возможны как злоупотребления одной из сторон сделки (например, после регистрации права собственности покупатель отказывается идти с продавцом в ячейку за деньгами или вымогает с последнего определенную сумму денег за свое присутствие), так и независящие от сторон события (например, серьезное заболевание или смерть одного из участников сделки).
- Помимо условий доступа к ячейке сторонам сделки необходимо согласовать, у кого будет храниться ключ от ячейки и на каких условиях передаваться другой стороне. Стоит также обратить внимание на срок аренды ячейки и условия, при которых сделка считается несовершенной. В некоторых договорах аренды ячейки прописывается требование к продавцу предъявить документы для доступа в ячейку до окончания срока ее действия. Если продавец не укладывается в этот срок (например, по причине болезни, приостановки или задержки регистрационных действий и т.д.), банк, руководствуясь пунктами договора, может допустить к ячейке с деньгами покупателя.

Чтобы обезопасить клиентов при перемещении денег до или из депозитария есть несколько способов:

- Самый простой способ - открыть счет в банке, в котором будет производиться закладка денежных средств, заранее заказать к снятию необходимую сумму со счета и снять деньги прямо на сделке. Этот вариант в большинстве случаев, к сожалению, затруднен или невозможен по объективным причинам.
- При перемещении крупной суммы денег можно заказать услугу инкассации специализированным охранным предприятием."

Петр Манько

16 января 2018

Новые требования на рынке долевого строительства

      Принцип долевого строительства все предыдущие годы был жизненно необходим рынку - у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки и застройщик позволял им зарабатывать 15-20% годовых, а то и более.

     Сегодня рынок уже совсем другой - лидеры рынка сильно выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями, как следствие, разница в стоимость 1 м2 на этапе котлована и в сданном доме в крупных компаниях в расчете на % годовых не превышает ставки по банковскому депозиту, как следствие - с рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики не выдерживают конкуренции и работают на грани рентабельности.

     В такой ситуации один из наиболее вероятных сценариев - на рынке остаются только крупные игроки, конкуренция снижается и возникает олигополия, в результате - рост цен, снижение качества и массовое строительство одинаковых панельных домов.

Павел Соколов

15 января 2018

Риски при покупке дома и земли в ипотеку (Domofond, комментарий для интернет-издания)

          На сегодняшний день далеко не все объекты на рынке загородной недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита. В частности, банк не одобрит сделку, если участок не прошел процедуру межевания (границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства), не оформлено в надлежащем законом порядке право собственности на дом. Требования к дому, коммуникациям и документам на объект существенно различаются в зависимости от банка, который будет выдавать ипотечный кредит. В большинстве случаев покупателю как минимум понадобится:

✔выписка ЕГРН на земельный участок, подтверждающая наличие межевания и отсутствия споров с соседями по границам (отсутствие наложения границ);
✔выписка ЕГРН на дом с указанием назначения дома и площади, соответствующей сведениям, указанным в техническом паспорте;
✔технический паспорт БТИ на дом;
✔отчет об оценке и заключение оценщика, подтверждающие рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок;
✔страховой полис — страхование объекта от пожара и полной утраты;
✔страховой полис — страхование жизни и здоровья заемщика.

         Если говорить о нюансах, то в некоторых банках обязательное условия – наличие в доме работающих инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на «дачу без удобств» в этом банке не получится. В других банках рассматривают исключительно объекты, расположенные на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Нюансов много. Так что планировать поездки и просмотры объектов можно, имея на руках полный перечень требований банка, одобрившего ипотеку.

Павел Соколов

13 декабря 2017

Расчеты в валюте при сделках с недвижимостью.

В последнее время достаточно часто на сделках сталкиваюсь с расчетами не в привычных нам рублях, а валюте. Во многих случаях сторонам сделки так удобнее и спокойнее, особенно если продавец не собирается сразу тратить деньги, а планирует сохранить их именно в валюте.

Все бы ничего. Но есть в таких расчетах несколько достаточно важных нюансов. Разумеется, проводятся такие расчеты наличными, в большинстве случаев через банковскую ячейку. При этом цена объекта недвижимости в договоре купли-продажи указывается в рублях в соответствии со ст. 140 и 317 Гражданского кодекса. Расписки по итогам получения денежных сумм продавец также пишет покупателю «в рублях» (как в договоре купли-продажи).

Пожалуй, наиболее спорный момент в такой сделке – как определять курс, по которому будет произведен пересчет валюты на рубли. Здесь интересы продавца и покупателя диаметрально противоположны. Продавец хочет купить валюту дешевле, а Покупатель продать дороже. Как правило, за основу берется курс Центробанка или курс определенного обменного пункта на покупку или продажу валюты (тут уж как удастся отстоять интересы продавца или покупателя).

Хорошо. С курсом определились, как составлять договоры и расписки тоже ясно. Теперь необходимо проверить валюту перед покупкой. Проверку валюты перед сделкой стоит заказывать обязательно. И причем, помимо стандартной проверки «машинкой» необходимо вручную «просветить» каждую купюру на ультрафиолете, проверить на потертости, микронадрывы, жирные следы от пальцев рук. Велика вероятность, что в отличие от рублей, такие потертые доллары или евро в обменном пункте просто не примут или примут с существенной комиссией. И тогда уж придется обменивать или использовать их заграницей - в долларовой или евро-зоне.

Вообщем, прибегать к таким расчетам в валюте стоит только в том случае, если продавец планировал после сделки хранить сбережения в валюте, планирует крупную покупку зарубежом или в случае высокой волатильности курсов и ожиданий резкого роста курса иностранной валюты.

Павел Соколов

12 декабря 2016

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости для продажи загородного дома или земельного участка

Вы собираетесь продать собственный загородный дом или участок. Стоит ли привлекать специалиста по недвижимости для решения этого вопроса?

К сожалению, среди обывателей бытует мнение, что в продажах недвижимости нет ничего сложного, все легко и непринужденно можно сделать самому. Что ж, может, в этом есть доля истины? Давайте разбираться.

Естественно, в этом повествовании я не претендую на объективность, так как сам являюсь практикующим специалистом по недвижимости и стою, так сказать, по другую сторону баррикад.

Действительно, на первый взгляд, в продаже недвижимости нет ничего специфического, да и вообще такой специальности как агент по недвижимости в нашем образовательном пространстве практически не существует. У нас нет вузов, которые бы готовили специалистов подобного профиля.

Уверен, что многие из нас имели опыт продажи собственного имущества. Кто-то уже неоднократно продавал и покупал автомобиль, кто-то распродавал старую и ненужную мебель или одежду на авито. Интересно и увлекательно: как-никак абсолютно новый опыт, общение с новыми людьми, встречи, суета… Классно, одним словом.

Наверное, примерно также в самом начале может восприниматься интересное приключение по продаже собственного дома или участка. Всего-то делов: сделать хорошие фотографии, написать кратенький текст и разместить на уже знакомый Авито. А ведь приключения на этом не заканчиваются: смею Вас уверить, они только начинаются!

Хорошо, если в первые дни после размещения раздастся несколько звонков (иногда их приходится ждать месяц-два), и еще лучше, если один-два потенциальных клиента согласятся посмотреть Ваш объект недвижимости на выходных.

С нетерпением ждем выходных. В пятницу созваниваемся с клиентами – «все в силе».

В субботу встаем пораньше (часиков в 7 утра) и в любую погоду (будь то мороз, дождь или слякоть) отправляемся в путешествие на дачу – показывать наш достойный объект не менее достойным его купить клиентам. Понятное дело, отменяем встречи с друзьями, родными – есть ведь задачи поважнее.

Приезжаем на дачу, ждем клиентов. Всего сегодня их должно быть двое: одни в 11.00 и вторые в час-полвторого. Натопили печь или камин, согрели дом, сидим - ждем. На часах – назначенное время 11.00, а никого нет, звоним клиентам – «телефон выключен или вне зоны действия сети». Через полчаса абонент появляется в сети, перезваниваем и слышим в ответ: «Знаете, мы сегодня не сможем приехать – погода не очень». Немая пауза…. Вежливое, но натянутое  прощание.

Вообщем надежда на вторых клиентов. Наученные горьким опытом, звоним им еще раз подтвердиться о встрече, ведь, оказывается, всякое бывает… Уфф, эти клиенты порядочные, едут и будут даже раньше, чем обещали – уже через 10 минут. Настроение отличное – одеваемся потеплее и выходим встречать их на улицу.

Первое впечатление вас не обмануло – люди действительно позитивные, вежливые и ваш дом им очень нравится. Ходят, смотрят, улыбаются, восхищаются. В голове настойчиво стучит мысль: «Эти точно возьмут». Но они пока ничего не берут, а также вежливо прощаются, улыбаются, желают Вам всяческих успехов и уезжают.

Итог: половина законного выходного потрачена впустую, надо собираться в город.

На следующей неделе ситуация повторяется. Нет, конечно, Вы уже научены горьким опытом и все встречи подтверждаете по несколько раз, даже если приходится чувствовать себя неловко. Клиенты приезжают, смотрят и потом куда-то пропадают. Время идет, на домашние дела и заботы его совсем не остается, ведь все выходные заняты показами. Вроде и клиенты есть, но почему-то не покупают.

Продажа не движется. Что делаем? Правильно – снижаем цену.

Наконец, после нескольких месяцев или лет находим клиента. Клиент настырный и даже нагловатый – торгуется, и торгуется сильно. Очень не хочется скидывать, но продавать дальше уже сил нет. Соглашаемся. И тут вдруг выясняется, что часть необходимых документов отсутствует или утеряна. В спешном порядке восстанавливаем и наконец продаем объект. Попутно решаем множество вопросов с формулировками договора, схемой расчетов, закладкой и проверкой денег. Естественно, переживаем и нервничаем – сумма большая, делаем в первый раз. Понятное дело.

А теперь вопрос: «Стоило ли оно того?»

Да, конечно, не всегда продажа проходит так долго и муторно. Бывают быстрые и простые сделки. Но это скорее исключение из правил. Тем более в сегменте загородной недвижимости.

У этого рынка есть своя специфика.

1. В отличие от городской загородная недвижимость сложно поддается объективной рыночной оценке. Это в квартирах все понятно: планировки типовые, в этом же или соседних домах всегда есть в продаже такие же или похожие квартиры – прицениться не сложно. На загородном рынке другая ситуация: даже профессиональные оценщики далеко не всегда могут точно назвать рыночную стоимость объекта и спрогнозировать сроки его продажи. Здесь мнение эксперта, специалиста по продаже домов именно в этой локации – гораздо важнее. И грамотный агент по загородной недвижимости, который продает дома и участки в этом месте, редко ошибается в рыночной оценке больше чем на 5%. Проверено на опыте.

Стоит учитывать, что у специалиста, который работает в вашей локации, обычно есть накопленный спрос. Это потенциальные клиенты, которым он показывал другие дома или участки и которые так пока ничего и не выбрали. Почему бы не предложить им Ваш объект?

2. На рынке загородной недвижимости половина сделок совершается не с «прямыми деньгами». Прежде чем купить загородный дом, потенциальному клиенту еще необходимо совершить множество операций: продать квартиру или комнату, оформить переуступку по договору долевого участия, одобрить ипотечный или потребительский кредит и прочее. Поэтому у профессионалов есть железное правило: если клиенту нравится твой объект, надо заниматься всеми его проблемами «под ключ» - продавать, согласовывать ипотеку. Вы готовы помимо продажи своего дома заняться еще и продажей квартиры, комнаты, переуступкой, одобрением ипотеки для постороннего человека? Думаю, что нет.

3. Наши законотворцы не сидят без дела и в последние годы законодательство в сфере сделок с недвижимым имуществом постоянно меняется. Например, сегодня еще можно продавать объекты без межевания, с 2018 года сделать этого будет уже нельзя; сегодня дом можно оформить по дачной амнистии, а с 2017 года сделать это в упрощенном порядке уже не получится. Здесь я не говорю о налоговых законах, которые также постоянно преподносят сюрпризы рядовым гражданам. Специалисты о всех эти нововведениях знают заранее и выстраивают работу с объектом так, чтобы минимизировать временные и финансовые потери продавца недвижимости.

4. Наконец, оформление сделки. Здесь великое множество нюансов: как оформить аванс или задаток, правильно прописать условия в договоре, зафиксировать условия доступа к деньгам после сделки купли-продажи и многое-многое другое. Для полного и подробного описания всех нюансов нужно издавать отдельную книгу-учебник.  Причем, эти правила постоянно меняются: например, относительно недавно в деловой оборот был введен еще один способ расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив нотариуса, и пока что даже не все специалисты умеют правильно им пользоваться.

За годы работы я выработал для себя следующий принцип. Помощь профессионального агента при продаже загородного дома или участка необходима и оправдана, если:

1. С его помощью Вы можете продать объект быстрее / дороже, чем самостоятельно

2. Он позволяет сэкономить ваше время, нервы, деньги

Как выбрать такого специалиста, обсудим в следующей статье.

Павел Соколов

06 декабря 2016

Хоум-стейджинг загородного дома

Все мы привыкли покупать хорошо подготовленные и красиво упакованные вещи. Будь то какая-то безделушка на рынке или более-менее дорогой товар (путешествия, мебель, автомобили).

Так почему же с загородным домом должно быть иначе?

К сожалению, до сих пор большинство агентов по недвижимости и собственников загородных домов не уделяет должного внимания их предпродажной подготовке или бросается в другую крайность – переделывая дом чуть ли не до основания и вкладывая огромную сумму денег, которую потом совершенно нереально вернуть при продаже.

Я успешно занимаюсь продажей загородной недвижимости уже больше 10 лет. И за это время, естественно, сформировал свои представления о предпродажной подготовке загородного дома.

Предлагаю поэтапно разобраться в этом вопросе.

Какие преимущества и выгоды дает нам грамотная предпродажная подготовка:

1. Быстрые сроки продажи – конверсия выше, вложения в рекламу меньше. Не забываем при этом о стоимости денег во времени. Чем раньше мы их получаем, тем больше они стоят.

2. Более высокая цена продажи по сравнению с «неподготовленными» вариантами.

Предпродажная подготовка необходима любому загородному объекту, будь то старенький летний дачный домик или современный элитный коттедж. При этом в каждом из случаев она, естественно, будет сильно различаться.

Предпродажной подготовкой нужно заниматься ДО продажи, а не в процессе оной. Помните, у нас никогда не будет второго шанса произвести первое впечатление. А ведь нередки случаи, когда дом продается с первого показа! И как правило так продаются дома с хорошо сделанной предпродажной подготовкой.

С преимуществами, которые дает хорошо выполненная предпродажная подготовка, никто обычно не спорит. Почему же тогда так мало продавцов на загородном рынке пользуются этими преимуществами?

На мой взгляд, причин несколько:

1. Особенности менталитета. Мы вообще не очень любим кому-то что-то продавать. Почему-то до сих пор среди продавцов распространено представление о каком-то мифическом крайне мотивированном покупателе, который придет и сам все купит в таком виде как есть. Конечно, такие покупатели есть. И в конечном итоге такой покупатель находится, но покупает он объект существенно дешевле, чем собственник планировал продать изначально.

2. Отношение к предпродажной подготовке как к постыдному делу, попытке что-то скрыть, утаить от покупателя. Парадоксально, но факт: при продаже загородного дома собственники гораздо больше говорят о его недостатках, чем о достоинствах.  К сожалению, на успешную продажу с таким подходом рассчитывать не приходится. Не надо додумывать за покупателя. Наша задача предельно проста: преподнести товар в наилучшем виде, чтобы клиенту приятно было его купить.

3. Лень. Зачем вообще что-то предпринимать, если у соседа (родственника, друга) и так купили? Согласен, практически любой загородный объект рано или поздно продается: вопрос только во времени продажи и в цене.

4. Нежелание вкладывать деньги. Вложения в предпродажную подготовку воспринимаются собственниками как лишние траты. Предлагаю пересмотреть свою позицию и рассматривать такие вложения как выгодную инвестицию. По моим наблюдениям каждый ГРАМОТНО инвестированный в home-staging рубль приносит 50-100% годовых доходности.

5. Негативный опыт прошлых попыток предпродажной подготовки. Действительно, при неправильной организации процесса вложения не только не окупятся, но и могут быть убыточными. Здесь вопрос исключительно здравого смысла и профессионализма того специалиста, который занимается продажей вашего дома.

Давайте поэтапно разбираться, что и как нужно делать, чтобы вложения в предпродажную подготовку не только окупились, но и принесли существенные дивиденды. Оговорюсь, что в рамках данной статьи мы будем говорить о неких общих принципах, которые в каждом конкретном случае могут варьироваться.

С чего начать?

Начинаем всегда с участка. В первую очередь проводим дехламизацию пространства: убираем и вывозим с участка все ненужные вещи (старые колеса, ржавые машины, контейнеры). Остатки стройматериалов тоже вывозим или по крайней мере аккуратно складируем в задней части участка. Да, конечно, эти стройматериалы могут пригодиться новым собственникам, но, поверьте, их наличие вообще не будет учитываться ими при выборе дома, а вот общее впечатление от участка разбросанные строительные материалы обязательно подпортят. Так что если у Вас полностью законченный дом, а не стройплощадка, по возможности удаляем с участка все строительные материалы. И делаем это до начала продажи дома, а не после.

Приводим в порядок забор (если он есть): смазываем ворота и калитку, они должны свободно открываться, не греметь, не скрипеть. Если электропривод ворот по какой-то причине неисправен, чиним или меняем его.

Иногда есть смысл засеять на участке новый газон – нужно смотреть по обстоятельствам.

Дополнительные постройки.

В случае необходимости обновляем фасад всех построек на участке. Здесь тоже сложно дать универсальный совет. Но как минимум, желательно подкрасить деревянные элементы (перила, террасу и т.д.), если краска на них облупилась.

Крайне желательно освободить от ненужных вещей все хозяйственные постройки: гараж, мастерскую, хоз-блок.

Загородный дом

Теперь приступаем к самому дому. Естественно, начинаем с уборки. «Разгружаем» пространство.

Избавляемся от посторонних запахов: в первую очередь уничтожаем запахи сырости, плесени, затхлые запахи и пр. Если в доме живет собака, надо по возможности избавиться или существенно снизить и этот запах.

Освещение. Надо помнить, что клиенты смотрят Ваш дом всего несколько минут. И самый лучший и при этом самый дешевый способ произвести благоприятное впечатление - яркое освещение всех помещений. Так комнаты воспринимаются больше и светлее. Все энергосебергающие лампочки обязательно заменить на яркие светодиодные или в крайнем случае – накаливания. Энергосебергающие лампочки очень долго набирают яркость и разгорятся как раз к тому моменту, как потенциальные клиенты уже будут покидать Ваш дом.

Инженерные коммуникации. Все должно исправно функционировать. Недопустимо подтекание воды из системы водоснабжения, жидкостей из системы отопления и пр. Это мелкие, казалось бы, вещи, но именно они производят сильно негативное впечатление: у клиентов подсознательно формируется убеждение, что дом постепенно стареет, ветшает или сделан не очень качественно. А убедиться в качестве строительных работ он может только по отдельным внешним элементам: надежность инженерных систем, удобная прочная лестница, ровные пол и стены, функционирующий  камин и т.д.

Санузлы. Самый простой и относительно недорогой способ освежить ванную комнату – по-новой сделать затирку швов и отбелить все  сантехнические приборы. По возможности убрать или спрятать зубные пасты, щетки, бритвы, баночки с косметикой и др.

Кухня. Желательно полностью убрать все мелкие, не нужные в повседневной жизни предметы, в том числе так любимые нами магнитики на холодильниках. Большое количество мелких нефункциональных предметов сильно перегружает пространство и крадет объем помещения.

Жилые помещения. В большинстве случаев нет никакой необходимости клеить новые обои, менять двери, ламинат и др. Это обосновано и оправдано, только если все эти элементы отделки выглядят совсем неопрятно и пришли в полную негодность, например, двери были погрызаны собаками, обои отслаиваются.

В западных материалах по хоум-стейджингу акцентируется внимание на личных вещах жильцов и дается однозначная рекомендация убрать из поля видимости все личные вещи: семейные фотографии, предметы из хобби и т.д. В этом я не совсем согласен с западными авторами. Наличие личных вещей в обжитом доме воспринимается клиентами естественно, как само собой разумеющееся, более того, дом без таких личных вещей выглядит как-то неестественно. Так что здесь нужно смотреть по ситуации.

Пожалуй, это основные, базовые вещи, которые желательно сделать, чтобы Ваш загородный дом был продан быстрее и дороже. Причем, большинство из перечисленных мероприятий требует минимальных затрат.

Как Вы понимаете, этим списком перечень действий по предпродажной подготовке не исчерпывается. Любой профессионал в продаже недвижимости назовет Вам еще приемов и способов, которые позволят продать объект быстрее и дороже. В моем чек-листе по предпродажной подготовке более 30 пунктов. Каждый из этих пунктов мы детально обсуждаем с клиентами и сообща принимаем решение о целесообразности его применения в каждом конкретном случае.

Если Вы планируете продажу загородной недвижимости, проконсультируйтесь у Вашего агента или сделайте хотя бы тот базовый набор, который перечислен в этой статье. Результат не заставит себя ждать. Поверьте, проверено на многолетнем опыте и сотнях проведенных сделок.

Павел Соколов

06 декабря 2016

Как выгодно продать объект недвижимости в кризис?

В последнее время все только и говорят, что на рынке недвижимости кризис, квартиры не продаются, загородная недвижимость стоит мертвым грузом в ожидании лучших времен. Я слышу это каждый день: от коллег по рынку и клиентов. Поначалу сам поддерживал такие разговоры, находил достаточно весомые аргументы в пользу этой версии.

Но постепенно фокус моего внимания существенно сместился. И теперь хочется воскликнуть: «А кризиса-то никакого и нет!» Да, рынок изменился, причем существенно, клиенты стали по-другому подходить к поиску и выбору объектов, изменился список требований, схемы и способы оплаты, многие из объектов, которые раньше улетали, как горячие пирожки, зависли и не продаются. Но при этом другие объекты по-прежнему пользуются спросом.

По роду деятельности я каждый день занимаюсь продажами на городском и загородном рынке недвижимости, через меня и моих коллег по агентству регулярно проходит множество сделок. Так что, не претендуя на истину в последней инстанции, некоторые выводы я могу сделать.

Итак, что же изменилось на рынке:

1. Число сделок уменьшилось, но не критично. Объекты «в рынке» по-прежнему пользуются спросом.
2. Выбор объектов для потенциальных покупателей существенно вырос.
3. Покупатели стали более критично подходить к выбору местоположения и качеству дома или квартиры. Они внимательно изучают документы (сами или с помощью привлеченного специалиста), заказывают строительную экспертизу построенного дома и т.д.
4. Появилась достаточно большая группа потенциальных клиентов, которые в целом заинтересованы в решении своего жилищного вопроса (покупки квартиры или загородного дома), но никуда не торопятся. Они могут месяцами смотреть и подбирать интересующие их объекты. Причем, период поиска и выбора может растянуться до нескольких лет. С такими клиентами нужно по-другому работать.
5. Как итог, цены на некоторые объекты и локации скорректировались в сторону понижения. Изначально переоцененные объекты или ушли с рынка «до лучших времен», или существенно снизились по цене.

Но, сделки тем не менее есть, по крайней мере мы в своем агентстве проводим их регулярно, и значит, есть способ работать на этом рынке. Я расскажу вам о том, как работаем мы, может быть в чем-то не идеально, но это дает результат.
Возьмем, к примеру, рынок загородной недвижимости.

1. Работа с объектом начинается еще до его появления в рекламе. Сначала мы проводим аудит правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект. Все документы должны быть в полном порядке, при малейшем сомнении в юридической чистоте сделки с таким трудом найденный клиент развернется и пойдет искать другой объект. Если привести документы в порядок по объективным причинам не представляется возможным, мы не берем объект в работу.

2. Предпродажная подготовка и качественная фотосъемка объекта. Даже самый замечательный коттедж не заинтересует клиента, если в нем будет царить бардак, посторонние запахи и т.д. Поэтому совместно с клиентом готовим дом к первой фотосъемке и последующим показам. Потом – фотосъемка объекта, для качественного фото обязательно нужен интерьерный объектив и хороший зеркальный фотоаппарат. У нас он, естественно есть. Объекты бизнес и элит-класса в обязательном порядке должен фотографировать профессиональный фотограф!

3. Тщательный анализ рынка. Прошли те времена, когда цену на объект недвижимости определял продавец. Сейчас ее диктует рынок. У нас есть вся информация о реальных сделках на рынке: наших и коллег из других агентств. Поэтому, при определении первоначальной цены, мы знаем на что ориентироваться. Обращаю внимание: мы ориентируемся не на заявленные в рекламе цены аналогичных объектов, а на данные реальных сделок по этим объектам! Это очень существенно!

4. Реклама. Реклама должна быть везде, где потенциальный клиент только может ее найти. Интернет (мы размещаемся примерно на 50-ти площадках по недвижимости), Яндекс.Директ, GoogleAdwords, печатные издания («Загородное обозрение», «Пригород»), социальные сети, наружная реклама (баннер на объекте, щитовая программа при необходимости). Качественная полиграфия: информация об объекте (листовка, буклет), которую мы отдадим клиенту после показа дома.

5. Прием звонков и показы. Качественно преподнести объект клиенту нужно уметь! Всех клиентов в обязательном порядке фиксируем в CRM-системе и регулярно напоминаем о себе, узнаем, что им нравится или не нравится в просмотренных объектах.

6. Переговоры. Самая интересная часть процесса продажи! Покупатель придирчиво изучает документы и сам объект, заводит разговоры о цене. Здесь очень важны переговорные навыки: сколько сделок на моей памяти были на грани развала из-за неправильных слов, ухмылок Продавца или Покупателя! Личная обида, неприязнь…. И все – сделка может не состояться. До сих пор не перестаю удивляться иррациональности людей в самые ответственные моменты.

7. Сделка. Здесь уже дело техники. Все условия обсуждены заранее (на предыдущем этапе), сценарий сделки прорисован. Готовим документы, прописываем схему взаиморасчетов, безопасную для всех сторон сделки, в случае необходимости отстаиваем интересы клиентов. Закрываем сделку: довольный продавец получает деньги, покупатель – объект недвижимости. В этот момент просим написать пару строк в качестве отзыва о нашей работе.

Казалось бы, все просто и понятно! Но почему же тогда многие объекты на рынке не продаются? На мой взгляд, в подавляющем большинстве случаев причина – недоработка на каком-то из этапов. Давайте разберемся:

1.  Проблема с документами. К сожалению, до сих пор встречаются объекты с проблемными документами, и исправлять их продавец начинает прямо перед сделкой. Почему нельзя было все сделать спокойно в период экспозиции объекта? Неоднократно приходилось отговаривать своих клиентов от покупки таких проблемных объектов, или по крайней мере выторговывать у продавца существенную скидку.

2. Объект не готов к продаже: в доме хаос, масса старых, никому не нужных вещей, лампочки не горят и т.д. Почему-то в понимании большинства продавцов предпродажная подготовка объекта – совсем ненужные хлопоты. А потом удивляемся, почему дом не покупают, и продолжаем снижать цену… Тупиковый путь.

3. Фотографии низкого качества, либо их нет. А чаще – плохая реклама в целом! Нет стратегии продвижения. Объект размещен на 1-2 ресурсах, реклама не обновляется, иногда вообще блокируется сайтом. Неудивительно, что звонков от клиентов нет! Клиенты не видят Ваш дом или участок в рекламе, поэтому и не звонят.

4. Неправильная оценка объекта. Чаще всего цена выставляется продавцом на основании предварительных представлений о рынке и стоимости объектов на нем. И очень часто корректируется вниз из-за отсутствия реального спроса.

Выставив изначально высокую цену, мы бездарно упускаем самое выгодное время для продажи объекта: потенциальные клиенты не интересуются объектом из-за завышенной цены, а когда по прошествии нескольких месяцев или лет (у кого как), мы приводим цену объекта в соответствие с рынком, наш дом или участок воспринимаются клиентами как «залежалый товар», который никому не интересен. Согласитесь, не радужная перспектива….

Нельзя в сегодняшних условиях экспериментировать с ценой! Так мы только тратим время, портим продажную историю объекта и в конечном итоге продаем его существенно дешевле, чем могли бы! Из-за таких неправильных ценовых действий в том числе и появляются высказывания о кризисе на рынке. Только кризис здесь ни при чем. Дело только лишь в цене…

5. Звонки и показы есть, но клиенты куда-то уходят… А Вы пробовали им звонить? Самое распространенное и нелепое заблуждение многих продавцов недвижимости: «Если клиент заинтересован, он сам перезвонит!» Не перезвонит! С клиентом нужно выстраивать диалог, корректно напоминать о себе, «продавать» объект не только во время показа, но до и самое главное – после него!!! А для этого нужно вести учет всех обращений, не забывать и не терять ни одного из них. Ведь каждое обращение потенциального клиента дорого стоит: это Ваши затраты на рекламу, затраты времени и сил на показ объекта и упущенная выгода. У нас этот вопрос решен за счет CRM-системы. А у Вас?

6. Если дело все-таки дошло до переговоров, держитесь за клиента мертвой хваткой. При необходимости идите на уступки, но при этом не упустите и своей выгоды. Согласитесь, очень обидно упустить клиента в самый последний момент. Но еще обиднее согласиться на совершенно неприемлемые и кабальные условия сделки. Здесь есть множество подводных камней, я и мои коллеги посетили не один семинар на тему искусства ведения переговоров.

Думаю, что со временем продавцы, покупатели, и специалисты рынка недвижимости приспособятся к новым реалиям. Возможно, сделают это далеко не все. Но тем проще будет работать профессионалам и с профессионалами!

Виктория Нардина

24 ноября 2016

Цена ошибки при определении цены продажи квартиры.

Для описания ситуации использовались реальные данные по нескольким десяткам объектов. Для простоты понимания, сделано допущение, что квартиры стоят одинаково, продажа прямая (без встречной покупки), а ставка депозита в банке 10%.

Итак, Коля и Вася одновременно начали продавать свои квартиры (сами или с агентами – не принципиально):
Вася просмотрел все объявления по похожим квартирам в своем районе, определил, что его квартира стоит около 6 млн рублей и начал продавать, примерно через 3 месяца, поняв, что продажа не идет, Вася скинул 200 тысяч рублей с цены, еще через 3 месяца – скинул еще 200 тысяч рублей, а потом - еще 200 тысяч рублей и подошел к рыночной цене. В итоге - Вася продал свою квартиру через 12 месяцев за 5,4 млн рублей.
Коля сделал иначе и не только посмотрел объявления, но и обзвонил все объявления по похожим квартирам в своем районе, поговорил с агентами и понял, что реальная цена продажи его квартиры составляет не 6 млн (как ему казалось), а около 5,5 млн (реальная цена сделок). Коля выставил свою квартиру за 5,4 млн, продал ее за 1 месяц, положил деньги в банк и через год у Коли на руках 5,95 млн рублей.
Выводы, я думаю, каждый сделал уже сам – цена ошибки (или завышенных ожиданий) = около 500 тысяч рублей и год нервного ожидания.
Успехов нам всем в продажах!

Павел Соколов

04 ноября 2014

Даёшь машины на OZONе!