(812) 643-20-40

Блог

Петр Манько

22 марта 2018

Как я могу с юридической точки зрения проверить квартиру?

Я бы рекомендовал сделать так:

Проверить квартиру - не было ли других наследников у матери Сестры и Брата (супруг, лица, имеющие право на обязательную долю), изучить предыдущее звено – на каком основании мать владела рассматриваемой квартирой, и т.д.
Сделку по дарению Сестра Брату должна произвести только лично в России и, разумеется через нотариуса (прилететь из США на 2-3 дня не так дорого стоит, но для Вас, как для покупателя, будет гораздо спокойнее).
Перед заключением договора дарения попросите Сестру пройти освидетельствование в ПНД и НД (с личной явкой в государственную организацию или в коммерческий медицинский центр, имеющий лицензию).
Несмотря на то, что основанием для возникновения права на квартиру является наследство (безвозмездная сделка), рекомендую настоять на оформлении согласия супруга Сестры на отчуждение доли в квартире (если у нее был или есть супруг) или оформлении нотариального заявления Сестры, что она не имеет супруга, который может претендовать на отчуждаемую долю в квартире.
Также будет не лишним получить от Сестры письменное уведомление, что ей известно, что Брат, которому он дарит свою долю в Квартире, будет продавать данную квартиру и она не имеет никаких претензий и не возражает против данной сделки.
Вашу сделку с Братом по покупке Квартиры целиком рекомендую производить в нотариальной форме и обязательно с указанием полной цены в договоре.

Петр Манько

12 марта 2018

Опасно ли покупать участок с домом, если дом переходит без оформления?

Если исключить умышленное мошенничество со стороны продавца, то основной риск состоит в том, а сможете ли Вы в дальнейшем безболезненно зарегистрировать право собственности на купленный дом?! Нюансов множество, основные связаны с нарушением градостроительных норм в части размещения дома на земельном участке.

В целях минимизации таких рисков рекомендую:
1.Проверить законодательную возможность строительства дома в этом месте на данном участке – процедура зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок имеет статус ИЖС (категория – земли населенных пунктов) – обязать продавца до сделки: запросить выписку из правил застройки и землепользования, получить в Администрации градостроительный план земельного участка с обозначением пятна застройки и разрешение на строительство дома. Если участок СНТ (земли сельскохозяйственного назначения) - запросить выписку из правил застройки и землепользования.

2. Проверить соответствует ли дом полученным документам – расположение дома на участке, относительно границ участка и красных линий, соблюдение требований к этажности и высоте дома – в идеале вызвать геодезиста, которые произведет необходимые замеры и даст Вам заключение.

3. Если все в порядке, то в любом случае рекомендую документально оформить факт передачи Вам дома.

Петр Манько

20 февраля 2018

Обязательно ли проводить сделку через нотариуса?

В случае, если покупателями являются супруги и они оформляют объект в долевую собственность, нотариальная форма договора является обязательной. Это связано с изменением режима общей совместной собственности супругов, по сути такой договор купли-продажи носит признаки брачного контракта. Нотариальный тариф зависит от суммы сделки и состоит из платы за техническую работу (от 3 тысяч рублей) и нотариального тарифа (от 0,1 до 0,4%). На примере объекта 5,5 млн рублей - ориентировочные расходы на нотариальную сделку составят: 15 тысяч рублей (тариф) + 7 тысяч рублей (техническая работа). На мой взгляд, сегодня нотариальное сообщество развернулось лицом к клиенту и текущие тарифы на нотариальные услуги по удостоверению сделок с недвижимостью являются очень привлекательными и способствуют росту числа нотариальных сделок - быстрее, удобнее, надежнее.

Петр Манько

19 февраля 2018

«Зависшие» квартиры: почему так долго не продаются?

Комментарий эксперта для журнала "N1.RU"

Основных причин всего три:

1. Завышенные ожидания по цене (=МЕЧТЫ) - в большинстве случае, собственники ориентируются либо на слухи, либо на свои субъективные ощущения, агенты - на своё экспертное чутьё и заявленные цены продажи похожих объектов. По сути, никто не знает реальную цену продажи до начала продажи, ни собственник, ни агент. Сейчас набирает популярность аукционный метод продаж - полностью поддерживаю его идею, только тогда, когда несколько десятков квалифицированных покупателей посмотрели квартиру и сделали свои ценовые предложения, можно говорить о реальной рыночной цене.

2. Недостаточный и непрофессиональный маркетинг - здесь куча нюансов и инструментов продвижения, о которых не знает 95% частных продавцов и многие из агентов: мало рекламы, нет размещения в нужных источниках, фотографии плохого качества, отсутствует планировка в объявлении, плохое описание, ошибки в описании, не отвечает на звонки, не перезванивает по незнакомым номерам, не умение презентовать квартиру во время показа, отсутствие раздаточного материалы, не обзванивает тех, кто смотрел и т.д..

3. Отсутствие ответственного за продажу - проявляется в двух формах: либо собственник продает квартиру сам (не уделяя должного внимания маркетингу) либо привлекает несколько агентств (=никто всерьез квартирой не занимается, держа эту квартиру в рекламе только для привлечения звонков).

Петр Манько

16 февраля 2018

Почему сделки по недвижимости не регистрируют с применением эскроу-счетов?

Комментарий эксперта для журнала "Novostroy.su"

В общем виде причины таковы: нет понимания ценности и удобства данного вида расчетов у агентов по недвижимости и нет возможности им воспользоваться, если подробнее, то я выделил бы следующие:

1) У большинства агентов по недвижимости сложились отработанные «маршруты сделок» - удобные нотариусы, привычные расчетные центры (депозитарии) и офисы МФЦ – никто не любит усложнять себе жизнь.

2) У клиентов, которые хотя бы раз что-то продавали или покупали, есть четкий стереотип – расчеты через ячейку, договор через нотариуса.

3) Как следствие п.2 многие агенты привыкли к расчетам наличными через ячейку, соответственно, погружаться в новые инструменты и убеждать клиентов изменить привычную схему сделки нет желания.

4) Многие покупатели не могут подтвердить официальное происхождение денег («серая заработная палата» или доходы от неофициального бизнеса). Несколько раз был свидетелем, когда при внесении денег на депозит нотариуса для расчета по сделке, сотрудник банка предупреждал клиента, что служба безопасности может приостановить перевод и звонить клиенту и требовать подтверждение легального происхождения денег. Вот зачем агентам такие сложности?

5) Услуги по расчетам со счетом эскроу, равно как и с аккредитивом, оказываются не во всех банках и не во всех отделениях. Например, провести сделку (без ипотеки) в банке Санкт-Петербург с использованием счета эскроу можно только в одном отделении в центре города (внимание – только одно отделение на весь город!)

6) Есть сделки, расчеты по которым нельзя провести безналичным способом и таких сделок довольно много.

Я думаю, что распространение условно безналичных форм расчетов (аккредитив, депозит нотариуса и счет эскроу) в ближайшие годы получат развитие. В первую очередь это будет связано с усилением мер по контролю за оборот наличных денег и уходом в прошлое сделок с занижением.

Виктория Нардина

12 февраля 2018

Особенности оформления ипотеки на разные типы жилья.Проверка юридической чистоты сделки - на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Комментарий эксперта для журнала: N1.ru

Ипотека на первичном и вторичном рынке отличается разве что комплектом документов на объект и затратами на сделку. На вторичке это полный список, за которым еще нужно побегать по гос.учреждениям (МФЦ, паспортный стол, жилкомсервис, отдел опеки, бухгалтерия, нотариус). На первичке же просто справка бронирования от застройщика. Однако, когда дом сдадут и собственность будет оформлена - весь этот список Покупателю тоже придется собирать. И так же вырастут затраты за счет страхования квартиры, которая уже построил
Проверка юр.чистоты сделки - одно из основных действий, которое должен совершить агент клиента. Однако, на деле почти никто не проверяет историю квартиры и не предупреждает клиента о возможных рисках. Хотя на вторичном рынке каждая вторая квартира имеет достаточно "интересную" историю.
Взять, например, свежее наследство - рисков куча: объявившиеся наследники, оспаривание завещания. Суды по таким сделкам идут по несколько лет,и в большинстве случаев - покупатель такой квартиры остается крайним.

Или дети, лишенные права приватизации - вырастают и начинают судиться. Вроде уже и лет немало прошло - а ведь имеют право. И тоже выигрывают свое. При покупке квартиры проверять нужно не только продавцов, а ВСЮ историю квартиры от начала и до конца.

На первичном рынке тоже есть подводные камни. Переуступка - казалось бы, все прозрачно: купил у застройщика, продает физ.лицу и никакой истории. Но нужно внимательно изучить ДДУ. Схема оплаты - была ли ипотека, рассрочка, мат.капитал или субсидия. Обязательно запросить подтверждение факта оплаты (все платежки). Иначе остался там долг в половину стоимости квартиры - и ложится он на плечи нового Покупателя. Но узнает он об этом потом, когда квартиру принимать будет.

Павел Соколов

05 февраля 2018

Что выгоднее - продавать квартиру сейчас или подождать, и как долго ждать?

Комментарий эксперта для журнала "Domofond.ru"

Рынок недвижимости сегодня затоварен предложениями квартир, загородных домов, участков и т.д. Квартиры, конечно, по-прежнему продаются и покупаются. Цены на недвижимость при этом стабильно и неуклонно снижаются. Поэтому каждый из продавцов, выходя на рынок, задается вопросом: а стоит ли продавать свою квартиру или лучше подождать какое-то время.

Ответ на этот целиком и полностью зависит от целей продажи квартиры.

Допустим, Вы решили улучшить жилищные условия и переехать в более просторное жилье. В таком случае ситуация на рынке и снижение цен на недвижимость никак не нарушит Ваших планов: фактически Вы меняете одну квартиру на другую, а с учетом общего снижения цен на рынке Вы при той же сумме доплаты можете рассчитывать на более интересный вариант приобретаемого жилья.

Часто клиенты задают вопрос: а стоит ли продавать инвестиционную квартиру? Если квартира приобреталась на этапе строительства дома, Вы не планируете ее сдавать в аренду, в большинстве случаев такую квартиру следует продавать. И чем раньше, тем лучше. Снижение цен на рынке, скорее всего, продолжится в среднесрочной перспективе. И квартиру, которую сегодня Вы можете продать, допустим, за 5 млн., через несколько месяцев уже будет стоить 4,7 млн.

Если Вы сдаете квартиру арендаторам, получаете стабильный регулярный доход, целесообразность продажи необходимо просчитывать более детально, учитывая не только ориентировочную стоимость продажи квартиры, но и дальнейшее использование полученных от продажи квартиры денежных средств.

При грамотном подходе к ценообразованию, рекламе и продаже квартиры средний срок экспозиции объекта составит около 3 месяцев.
 

Петр Манько

29 января 2018

Как купить земельный участок: подводные камни

Комментарий эксперта для журнаоа N1.RU

В большинстве случаев, частные лица покупают участки в ДНП или СНТ (расположенных на землях сельскохозяйственного назначения) или участки для ИЖС (расположенные на землях населенных пунктов). Есть несколько ключевых моментов, которые нужно обязательно проверять при покупке земельного участка:

1. Наличие межевания земельного участка, соответствие заявленного продавцом месторасположения участка его юридическим границам и отсутствие нарушений границ участка соседями. Для этого нужно заказать в кадастровой организации вынос границ земельного участка на местности (по актуальным сведениям в ЕГРН).

2. Наличие должным образом оформленного права собственности - проверяется путем заказа выписки ЕГРН, в которой должен быть указаны: вид права (собственность), правообладатель, категория земли, вид разрешенного использования, площадь участка, информация о соответствии границ материалам межевания, отсутствие обременений и ограничений права.

3. Наличие централизованных инженерных коммуникаций или технические условия на подключение к ним: обязательно - электричество, желательно - газ, водопровод и канализация. Для ИЖС - подтверждается договорами со снабжающими организациями, для СНТ и ДНП - справкой от председателя о подключении участка к сетям или о возможности и условиях его подключения. Отмечу, что в Ленинградской области есть СНТ, которые пытаются подключиться к электрическим сетям уже несколько лет.

4. Для участков ИЖС - проверить регламент застройки участки, отсутствие каких-либо ограничений, границы возможного пятна застройки участка. Здесь важно отметить, что такие ограничения зачастую не отображаются в выписке ЕГРН, и проверить их можно только заказав градостроительный план земельного участка в районном отделе архитектуры.

Дополнительно отмечу, что участки по садовым книжкам, долю в праве общей долевой собственности (микродолю в большом массиве), участки без межевания, участки без категории земли или без вида разрешенного использования рассматривать для покупки не следует.

Петр Манько

26 января 2018

Технологии загородного домостроения

          Комментарий эксперта для журнала "Строительный Еженедельник".

Если говорить о сегменте индивидуальных жилых домов для постоянного проживания, то оптимальным конструктивным решением, наиболее востребованным у покупателей сегодня, является:

Фундамент - бетонная плита в любых вариациях (монолит, УШП, УФП, ... ), которая в сочетании с теплыми полами будет являться аккумулятором тепла и обеспечивать комфортную температуру в доме.

Стены - газобетон минимум 300 мм толщиной + 100 мм утеплителя + декоративное покрытие (штукатурка, камень, ...).

Кровля - утепление минимум 200 мм + чистовое покрытие в виде любой черепицы (мягкой, металлической, цементно-песчанной).

На выходе - надежный, теплый, каменный дом, который по цене строительства не сильно превосходит каркасный дом, а по срокам - гораздо быстрее дома из бруса (т.к. минимальный срок усадки у деревянного дома - 1 год).

Виктория Нардина

25 января 2018

Страхование при ипотеке: виды и условия

Для заемщиков Санкт-Петербурга характерны 2 вида страхования: комплексное ипотечное страхование и страхование в отдельных банках, таких как, например, Сбербанк. Первый вариант подразумевает микс из трех продуктов: страхование жизни, объекта залога и титульное страхование сделки. Сбербанк подходит к своим заемщикам более либерально и предоставляет им право выбора: Вы обязаны застраховать объект залога, жизнь - на Ваше усмотрение, но в случае нестрахования жизни кредитная ставка вырастет на несколько процентных пунктов.

Стоимость страхового полиса напрямую зависит от размера кредита, чем быстрее Вы снимаете с себя долговую нагрузку, тем дешевле обходится страховка. В случае комплексного ипотечного страхования титул страхуется первые три года, далее стоимость полиса значительно снижается. Если Вы погасили кредит и хотите вернуть оплаченную страховую премию,  выплата будет, но, к сожалению, с дисконтом до 30% на день расторжения договора страхования.

Как правило, банки предъявляют определенные требования к страховым компаниям, работают только с самыми надежными, поэтому при выборе страховой можно смело выбирать любую аккредитованную банком компанию, список довольно велик. Самый распространенный миф, что страховку можно купить только  в банке, где планируется ипотечная сделка, но это все лишь уловка сотрудников банка для выполнения плана по объему продаж страховых продуктов.

К сожалению, большинство заемщиков воспринимают страхование как навязывание услуг, как ненужную "обязаловку". Однако не редки случаи, когда страховка полностью покрывала задолженность перед банком в случае гибели объекта залога или самого заемщика, избавляя наследников от платежей по ипотеке.

Павел Соколов

24 января 2018

Как правильно купить дом?

         Комментарий эксперта для журнала "N1.RU"

При поиске загородного дома необходимо с самого начала ответить себе на вопрос: Вы ищете дачный дом или дом для постоянного проживания.

Если говорить о доме для постоянного и круглогодичного проживания (= вместо квартиры в городе), то в процессе поиска нужно учитывать множество факторов, о которых человек, впервые сталкивающийся с загородной жизнью, даже не догадывается. Вот некоторые основные вопросы, которые нужно прояснить перед покупкой:

1. Насколько пригоден дом для зимнего проживания: Год постройки? Тип фундамента? Материал стен? Чем и как утеплены пол, стены, перекрытия, перегородки, кровля? Состояние внутренних инженерных сетей (водопроводные трубы, электрическая проводка)? Состояние окон?

2. Инженерные коммуникации: Сколько квт электричества выделено на дом? Качество электричества («сколько вольт приходит» на ввод в дом)? Источник водоснабжения дома? Если центральный водопровод, то функционируют ли он зимой? Качество воды – техническая или питьевая? Есть ли газ? Есть ли Интернет? Как устроена канализация? Как отапливается дом зимой? Есть ли современная система отопления? Какой котел установлен, с какой мощностью? Есть ли понимание средних затрат на отопление в месяц?

3. Транспортная доступность: Кто чистит подъездную дорогу? Далеко ли остановка общественного транспорта? Ходит ли общественный транспорт зимой?

4. Социально-бытовая инфраструктура: Как далеко до садика, школы, поликлиники? Насколько много соседей живут постоянно? Где ближайшей отделение полиции, почта, магазин?

и т.д.

Для получения ответов на эти вопросы нужно потратить всего 2-3 часа и Вы убережете себя от кучи возможных неприятностей – сходите в администрацию поселка или к председателю СНТ/ДНП, поговорите с соседями, продавцом в местном магазине или охраной на КПП, пригласите в качестве эксперта профессионального строителя, специализирующегося на загородном домостроении, который с помощью специальных приборов (тепловизора, влагомера) проверит Вам качество дома?

Основная ошибка при выборе дома, как правило, может быть сформулирована так: «Покупатели смотрят на внешний лоск и забывают обратить внимание на содержание», другими словами - выбирают дом по внешним признакам, чтобы был «красивый домик в красивом месте» и не смотрят, насколько качественно дом сделан и что с коммуникациями. Как следствие чудесный дом в красивом месте, рядом с лесом и речкой, зимой превращает жизнь его владельцев в трудное испытание - добраться до дома можно только на хорошем внедорожнике, соседи, как выясняется, живут только в летнее время, электричества всего 3 квт, а водопровод оказался летним, а отопление на дизельном котле обходится в 25 тысяч рублей в месяц.

Петр Манько

23 января 2018

Как продается ипотечная квартира?

          Комментарий эксперта для журнала "Есть вариант!"

Пётр считает, что для профессионала нет особых сложностей, чтобы помочь клиенту продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. И на этот случай имеются два проверенных варианта.

– Первый способ назовём условно «Из ипотеки в ипотеку», когда покупатель берёт ипотеку в этом же банке, – говорит эксперт. – В этом случае квартира остаётся в залоге у банка, но собственник передаёт право собственности на квартиру и обязательства по кредиту покупателю. То есть долг продавца переходит покупателю, а первоначальный взнос от покупателя получает продавец после совершения сделки. В этом случае нет никаких рисков ни для одной из сторон. Главное, чтобы банк одобрил покупателя как платёжеспособного заёмщика.

Способ второй – «Погашение долга за счёт покупателя». На такую схему расчётов пойдёт не каждый покупатель, но тем не менее в практике она используется довольно часто. Покупатель заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи с довольно жёсткими санкциями на случай, если вдруг продавец передумает продавать квартиру, и вносит продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту. Продавец за счёт этих средств возвращает ипотечный кредит, снимает обременение с квартиры. И, как только получает необходимые документы, заключает с покупателем основной договор купли-продажи. После этого сможет получить оставшуюся часть стоимости квартиры.

В этом случае рискует только покупатель, надеясь на добросовестность продавца. Однако если правильно составить предварительный договор и расписку от продавца, то можно подстраховать покупателя.

Если ипотека покупателю не нужна и у него есть полная сумма, то стоит выбирать второй способ. Однако если есть сомнения в надёжности и адекватности продавца, то можно совершить сделку через банк (по первому способу), и после окончания всех регистрационных действий сразу погасить кредит. В таком случае покупатель обойдёт все риски, но потратит немного больше средств на саму сделку – отчёт об оценке, страховые полисы (около 40–70 тысяч рублей), но для некоторых ситуаций эти затраты полностью оправданы.

Виктория Нардина

22 января 2018

Регистрация прав на сараи

          Комментарий эксперта для журнала "Есть вариант!"

Согласно пп.15, п.1, ст. 407 НК РФ физические лица имеют право на налоговую льготу в отношении хозяйственных построек, площадь каждой из которых не превышает 50 м2 и которые расположены на садовых, дачных или ИЖС земельных участках. Соответственно, оформлять право собственности на указанные в вопросе временные постройки нет смысла.

Другое дело, если говорить о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглубленном фундаменте, площадью более 50 м2, например, баня с бассейном или гараж на несколько автомобилей с помещением охраны. Если владелец не является пенсионером (категория граждан, освобожденная от уплаты налога на имущество), то такую постройку нужно регистрировать, для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать подготовку технического плана здания и сдать его через МФЦ на постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Петр Манько

19 января 2018

Недвижимость в ближайших пригородах - возможность обзавестись недорогим жильем

Комментарий эксперта для журнала "Санкт-Петербургский курьер".

Последние несколько лет в пригородах Санкт-Петербурга строится много жилых кварталов и домов, в которых квартиры обходится гораздо дешевле, чем аналогичная квартира, расположенная в городской черте или вблизи КАД. В качестве примера можно привести: поселок Агалатово, район вокруг деревни Скотное, город Всеволожск, поселок Лесколово.

Важно отметить, что месторасположение и окружение таких жилых комплексов очень различаются. Оптимально выбирать жилой комплекс, который расположен внутри или в шаговой доступности от деревни или поселка с развитой инфраструктурой (садики, школы, магазины, ...) и имеет регулярное транспортное сообщение с городом. Наиболее привлекательные по цене "пригородные" жилые комплексы расположены, как правило, в чистом поле, без развитой социально-бытовой инфраструктуры и без регулярного транспортного сообщения, что связывает проживание в них с определенными сложностями.

Еще один из вариантов покупки жилья дешевле, чем в городе - покупка индивидуального загородного дома, для многих это реальная возможность по цене 1-но комнатной квартиры в городе (около 3,5-4 млн) приобрести зимний дом площадью 100-120 м2 на участке 6 соток в радиусе 30 км от КАД.

Петр Манько

18 января 2018

Как купить дом?

     Комментарий эксперта для журнала "N1.RU".

«Сопровождая сделки по покупке загородных домов, мы обычно уделяем внимание следующим вопросам, — рассказывает Пётр Манько, специалист по недвижимости агентства «Загородный стиль»:

1) анализ участка: наличие межевания, целостность и корректность границ, отсутствие споров по границам с соседями. Также выясняем, кому принадлежит подъездная дорога к участку и каковы условия пользования ею, тип грунта на участке (нет ли болота);

2) технические характеристики дома: это тип фундамента, конструкция стен, перекрытий, кровли. Загляните в подвал (подпол) и на чердак, оптимально «вскрыть» любую из стен, чтобы проверить качество и правильность утепления дома. Обязательно нужно проверить состояние пожароопасных элементов: дымоход и электропроводка, работоспособность инженерных сетей (водопровод, канализация, отопление);

3) анализ месторасположения и окружения: есть ли охрана посёлка, нет ли по соседству домов, сдающихся в аренду под проведение праздников, кто соседи, какова удалённость от общественного транспорта и социально-бытовой инфраструктуры, чистят ли зимой дороги, работает ли уличное освещение в тёмное время суток, выезжает ли в посёлок скорая помощь и т.п.;

4) инженерные коммуникации: наличие и выделенная мощность электричества, источник водоснабжения (оптимально запросить анализ качества воды), тип канализации, наличие или перспективы подключения газа и оптоволоконного интернета».

Павел Соколов

17 января 2018

Как узнать, дееспособен ли человек?

Недееспособным гражданин может быть признан по решению суда в том случае, если он не способен понимать свои действия или руководить ими, а также при наличии психического заболевания. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. Информацией относительно назначенного лицу опекуна владеют органы опеки и попечительства по месту регистрации или жительства гражданина, признанного недееспособным.

Стоит особо отметить, оспорена может быть сделка, совершенная лицом, не лишенным дееспособности, в том случае если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчет своим действиям. Поэтому для проверки дееспособности участника сделки обычно применяется ряд действий.

Во-первых, необходимо проверить продавца на наличие психического заболевания, запросив у него справку из психоневрологического диспансера. К сожалению, сама по себе справка о том, что гражданин не состоит на учете не дает покупателям полной гарантии. Гражданин вполне может не состоять на учете, но при этом страдать психическим заболеванием, не отдавать отчет своим действиям и т.д.

Поэтому при наличии сомнений в адекватности контрагента на сделке стоит, помимо заказа справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести психиатрическое освидетельствование продавца прямо на сделке. Такое освидетельствование проводит специалист по судебно-психиатрической экспертизе, имеющий кроме диплома соответствующие сертификаты. В случае если кто-либо из заинтересованных сторон захочет впоследствии оспорить такую сделку, то суд примет во внимание заключение специалиста о том, что продавец на момент совершения сделки был вменяем, трезв, полностью понимал и отдавал отчет своим действиям.

Петр Манько

17 января 2018

Новые требования на рынке долевого строительства

Принцип долевого строительства все предыдущие годы был жизненно необходим рынку - у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки и застройщик позволял им зарабатывать 15-20% годовых, а то и более.

Сегодня рынок уже совсем другой - лидеры рынка сильно выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями, как следствие, разница в стоимость 1 м2 на этапе котлована и в сданном доме в крупных компаниях в расчете на % годовых не превышает ставки по банковскому депозиту, как следствие - с рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики не выдерживают конкуренции и работают на грани рентабельности.

В такой ситуации один из наиболее вероятных сценариев - на рынке остаются только крупные игроки, конкуренция снижается и возникает олигополия, в результате - рост цен, снижение качества и массовое строительство одинаковых панельных домов

Павел Соколов

17 января 2018

Риски при покупке дома и земли в ипотеку

На сегодняшний день далеко не все объекты на рынке загородной недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита. В частности, банк не одобрит сделку, если участок не прошел процедуру межевания (границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства), не оформлено в надлежащем законом порядке право собственности на дом. Требования к дому, коммуникациям и документам на объект существенно различаются в зависимости от банка, который будет выдавать ипотечный кредит. В большинстве случаев покупателю как минимум понадобится:

✔выписка ЕГРН на земельный участок, подтверждающая наличие межевания и отсутствия споров с соседями по границам (отсутствие наложения границ);
✔выписка ЕГРН на дом с указанием назначения дома и площади, соответствующей сведениям, указанным в техническом паспорте;
✔технический паспорт БТИ на дом;
✔отчет об оценке и заключение оценщика, подтверждающие рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок;
✔страховой полис — страхование объекта от пожара и полной утраты;
✔страховой полис — страхование жизни и здоровья заемщика.

Если говорить о нюансах, то в некоторых банках обязательное условия – наличие в доме работающих инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на «дачу без удобств» в этом банке не получится. В других банках рассматривают исключительно объекты, расположенные на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Нюансов много. Так что планировать поездки и просмотры объектов можно, имея на руках полный перечень требований банка, одобрившего ипотеку.

Петр Манько

17 января 2018

Изменений рынка загородной недвижимости в 2017 году

Одно из направлений, в котором работает наше Агентство недвижимости - это загородные новостройки: новые готовые дома, участки и участки с подрядом на строительство, поэтому прокомментируем этот сегмент рынка загородной недвижимости и выделим основные изменения, которые произошли на нем в 2017 году:

• Выросли требования покупателей к качеству объекта – покупатель стал более избирателен, если раньше покупали на эмоциях «красивую картинку загородного образа жизни», то сейчас большинство покупателей стали более рациональной подходить к вопросу выбора и уделять внимание всестороннему анализу объекта: транспортная доступность, соседи, удобство подъезда, коммуникации, конструктив дома, качества отделочных материалов, и т.д.
• Снижение бюджета на покупку – истерия в СМИ о падении рынка недвижимости сделала свое дело и появилось довольно много покупателей, которые рассматривают объекты на 15-20% выше своего бюджета и найдя подходящий объект, не стесняясь предлагают свою цену. И, если для частного сегмента такая скидка может иметь место и сделки с дисконтом 15-20% уже не раз проходили, то в сегменте новых домов, такой дисконт в принципе не возможен, т.к. «съедает» всю прибыль девелопера.
• Увеличение срока поиска объекта – в 2016 году покупатель перед покупкой смотрел в среднем 8-10 домов, в уходящем году появилось довольно много покупателей, которые посмотрели перед покупкой в среднем 40-50 домов, что соответственно увеличило время экспозиции объектов примерно в 2,5-3 раза.
• Увеличение числа «мечтателей» (ложные клиенты) – на своем сленге агенты именуют их «туристами», отдельная категория, в жизни которых настал момент увеличения жилплощади и покупки большей по площади квартиры в городе и тут у них возникает мысль - «а не переехать ли нам жить в коттедж» - 90% таких клиентов, как правило, с завышенными ожиданиями относительно комфорта и удобства загородной жизни в условиях постоянного проживания (вместо квартиры в городе), но они очень упертые и старательно смотрят огромное количество вариантов и им «ничего не нравится», а в результате они возвращаются к покупке квартиры.
• Затоваривание рынка неликвидом – на рынке скопилось избыточное предложение неликвидных домов и участков, при этом в каждом, подчеркну, в каждом объекте, который не могут продать длительное время есть объективные недостатки (т.н. «стоп» факторы): несоответствие качества и цены, устаревшая архитектура, болото на участке, максимум 3 квт электроэнергии, шумит дорога, соседство с антисоциальными элементами, недострой, голое поле, отсутствие подъездных дорог, и т.д..
• Рынок живой, сделки идут, объекты продаются – да и это правда, сделки есть во всех ценовых сегментах, в основном это полностью готовые коттеджи на ухоженных участках или участки в обжитых района со всеми коммуникациями.

Павел Соколов

17 января 2018

Квартира с отделкой или без - что выгоднее?

В сегменте типового жилья эконом-класса Санкт-Петербурга и Ленинградской области большинство клиентов предпочитает купить квартиру с типовой отделкой от застройщика, при этом все клиенты понимают, что в такой отделке не будет особого дизайна, красоты и высокого качества, но для большинства покупателей это приемлемый вариант, полностью пригодный для комфортной жизни. Основные выгоды типовой отделки: экономия времени (можно сразу въехать в квартиру, не тратить как минимум 2 месяца на поездки по магазинам строительных материалов), экономия денег (у застройщика отделка часто получается дешевле, чем делать самому) и нервов (в большинстве случаев даже самый простой ремонт выливается в кучу переживаний).
В сегменте жилья среднего класса все зависит от размера кошелька и привередливости клиента, можно выбрать один из типовых вариантов отделки от застройщика, а можно сделать отделку на свой вкус. Разумеется, во втором варианте клиент сможет сделать выбрать интересный дизайн, перепланировку и максимально учесть все свои пожелания к организации пространства квартиры. Но здесь есть один нюанс, от большинства отделочников можно услышать мнение, с которым я соглашусь, что хорошую отделку в новом доме можно делать не раньше, чем через 2-3 года после сдачи дома, когда большинство жильцов уже въедет, дом нагрузится и устоится.
Расходы на ремонт среднего уровня составят примерно 15-25 тысяч рублей за 1 м2 площади пола, из которых: 1,5-2 тысячи рублей затраты на дизайнера, 6-10 тысяч рублей стоимость работ и 6-15 тысяч рублей стоимость материалов (инженерные сети, обои, кафель, ламинат, паркетная доска или паркет, сантехника, двери, потолки, светильники).

Павел Соколов

17 января 2018

В очередной раз убеждаюсь, что нет никакого смысла продавать объекты без эксклюзивного договора.

На сегодняшнем рынке загородной недвижимости есть категория продавцов-частных застройщиков, которые строят дома на продажу и затем продают их через агентства недвижимости. Некоторые из этих продавцов не готовы заключать эксклюзивные договоры на продажу своих объектов, в результате один и тот же дом "болтается" в рекламе сразу от 10 агентств и частных агентов. Ни о каком качестве рекламы в таком случае говорить вообще не приходится: фото ужасные, в описании к объявлению сплошные неточности и обман. И самое главное - цена одного и того же дома запросто может отличаться на миллион рублей и больше, часто вообще стоит цена ниже согласованного с собственником минимума.... Вообщем полный бардак!

Раньше такие объекты составляли у нас львиную долю продаж, но с каждым годом их становится все меньше. Сейчас почти не осталось. В большинстве случаев после нескольких успешных сделок удается убедить собственника, что работа по эсклюзивному договору выгодна обеим сторонам. Агентство может спокойно инвестировать деньги в "упаковку" и рекламу объекта, презентовать коттедж потенциальным клиентам и отстаивать интересы продавца, не разбрасываясь скидками направо и налево. Продавец получает стабильный поток сделок по согласованному плану продаж, регулярную отчетность по результатам работы, обратную связь от потенциальных клиентов и рекомендации по улучшению продукта для его скорейшей и выгодной продажи.

Тем не менее несколько таких вот неэсклюзивных объектов по-прежнему "болтаются" у нас в базе. Именно "болтаются", так как продуманную и целенаправленную работу в данном случае вести просто бессмысленно и экономически неоправдано. Все упирается в тупой и беспощадный демпинг по цене.

Очередной случай на днях. Показали клиенту такой вот "болтающийся" объект, потом показали еще раз - уже клиенту и его супруге. Оба от дома в восторге, готовы брать за изначально указанные в рекламе 8,9 млн. рублей с небольшим торгом. Продавец, естественно, в курсе, клиент ему "представлен". И тут на сцене появляется другой агент, который этот дом ни разу не показывал, но зато поставил в рекламе цену на 300 тыс. меньше и в ходе первого же звонка ему "нашего" клиента скинул еще соточку. Итого собственник на ровном месте потерял 300-400 тыс. рублей, мы остались без сделки. Зато такой вот расторопный и беспринципный коллега заработал свою комиссию, просто "прожав" собственника по цене. Зачем это собственнику? Не знаю.

Как и всегда, при такой организации работы интересы продавца оказываются на самом последнем месте. В выигрыше в данном случае только покупатель, и его-то я как раз отлично понимаю)))

PS. "Разваливать" украденную у нас сделку не будем - это не в наших правилах. Для себя сделали выводы, идем дальше...

Павел Соколов

17 января 2018

Обживаемся на дне

Очередная "сводка с полей". Состояние загородного рынка действительно оставляет желать лучшего. Объем спроса плавно снижается, объекты годами "висят" в листингах. Средняя цена сделок постепенно снижается. При этом какого-то обвала рынка нет и пока, на мой взгляд, не предвидится.

Причин такого прозябания на дне несколько:

1. Инфраструктура ближайшего пригорода в большинстве случаев не очень хорошо приспособлена для постоянного проживания людей, привыкших к городскому уровню комфорта. Детские сады, школы, качественная медицина - все эти услуги бывшие горожане даже при переезде загород предпочитают получать в городе.
2. Комфортная среда для загородной жизни также только начинает формироваться, в основном вокруг коттеджных поселков. Хорошее окружение, охраняемая территория, освещенные и почищенные от снега улицы есть далеко не во всех коттеджных поселках. А там, где все эти преимущества соблюдены встает вопрос о цене ежемесячного обслуживания.
3. Загородная жизнь обычно дороже городской. При переезде загород существенно вырастают транспортные расходы (бензин, обслуживание машины, общественный транспорт), отопление дома в зимний период при отсутствии магистрального газа также может становится существенной частью ежемесячных затрат.
4. Большинство сделок на рынке городской недвижимости проходит с использованием ипотеки. Ипотечные ставки на загородные объекты, как правило, заметно выше, далеко не все банки в принципе кредитуют "загородку". Что тоже существенно сокращает платежеспособный спрос.
При этом загородные объекты при профессиональном подходе к работе по-прежнему продаются и покупаются. И если собственник не готов тратить время и/или деньги на подготовку объекта к продаже (оформление всех необходимых документов, хоум-стейджинг и т.д.), у него есть два пути: годами ждать "своего покупателя" или жестко демпинговать, продавая объект себе в убыток.

Петр Манько

17 января 2018

Нюансы материнского капитала

В последнее время несколько раз приходилось продавать и покупать квартиры, которые ранее были куплены с использованием средств материнского капитала. В соответствии с Федеральным законом №256, объект недвижимости, в рамках оплаты которого был использован материнский капитал, должен быть оформлен в общую собственность всех членов семьи (супруга, супруги, детей). В подавляющем большинстве случаев при использовании средств материнского капитала покупатели наделяют всех членов семьи, в том числе и детей, равными долями в праве общей долевой собственности на объект, чем серьезно затрудняют любые операции с таким объектом недвижимости. Это связано с тем, что любые операции с недвижимостью, в числе собственников которой выступают несовершеннолетние дети, могут быть произведены только с согласия органов опеки. А эти самые органы внимательно смотрят за тем, чтобы имущественные интересы детей не были ущемлены.

Недавний пример, при покупке таун-хауса площадью 170 м2 и стоимостью 10 млн рублей, часть ипотеки была погашена клиентами за счет средств материнского капитала (при это доля материнского капитала в цене покупки составила всего 4%). Внимание вопрос - как Вы думаете какие доли были выделены детям в праве собственности на таун-хаус? Правильно, по 1/4 доли и теперь у каждого ребенка в наличии по 42,5 м2. Хотя, согласно обзору Судебной практики Верховного суда РФ, можно было выделить доли в размере суммы материнского капитала, т.е. в данном конкретном случае по 1/10 доли и тем самым упростить дальнейшие операции с данной недвижимостью.

Ситуация интересная, клиенты решили переехать из этого тауна-хауса в обычную трешку и были вынуждены почти всю квартиру (около 95 м2) оформить только на детей. Теперь ждут 18-ти летия детей и надеются, что дети оформят им часть квартиры обратно.

В продолжение историй про материнский капитал - вторая типичная ситуация: собственники использовали материнский капитал для погашения ипотеки, доли детям в жилплощади сразу не выделили, а написали нотариальное обязательство выделить доли детям в данном жилье сразу после погашения ипотеки. А дальше забыли или умышленно не выделили доли детям и вот решили продать это жилье. С подобными ситуациями я уже столкнулся и как риэлтор Продавца и как риэлтор Покупателя – моя позиция однозначная, такие объекты не покупать, а продавать только после исполнения всех обязательств по выделению долей детям. Так как есть все шансы на то, что сделка будет оспорена, при этом инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники детей, пенсионный фонд и сами дети.

Павел Соколов

17 января 2018

Почему банковские ячейки популярны до сих пор и как уберечься от подмены купюр?

"Расчет через банковскую ячейку один из наиболее распространенных на сегодняшний день способов оплаты при сделках купли-продажи квартиры, загородного дома или участка.

В каких случаях клиенты выбирают расчет наличными через банковскую ячейку?

- При проведении так называемых "цепочек". Тот случай, когда в одной сделке разом собираются сразу несколько объектов недвижимости. Грамотно составленный договор аренды ячейки с четко прописанными условиями доступа позволяет защитить интересы всех участников сделки - по завершению всех сделок в цепочке каждый из продавцов или покупателей получит причитающиеся им деньги и/или расписки. На сегодняшний день большинство сделок на рынке вторичной недвижимости - альтернативные (продавец, например, продает свою квартиру, доплачивает и приобретает другую и т.д.). К сожалению, аккредитивные формы расчетов пока не позволяют в полной мере защитить интересы всех участников сложных сделок (с несколькими продавцами и покупателями).
- В том случае, когда стороны с целью ухода от налогов или по какой-либо другой причине не указывают в договоре полную сумму сделки.
- В том случае, когда получателем части или всей суммы денег от сделки является третья сторона (не продавец, а, например, супруга, деловой партнер, кредитор продавца и т.д.).

Расчет через банковскую ячейку может быть относительно безопасным только при строгом соблюдении следующих условий:

- Перед закладкой в ячейку деньги должны быть пересчитаны и проверены специалистом банка или депозитария. После проверки деньги упаковываются в специальный сейф-пакет, который при всех участниках сделки запечатывается. Каждый такой пакет имеет индивидуальный идентификационный номер.
- В договоре аренды ячейки должны быть четко прописаны условия доступа каждого из участников сделки к ячейке. Настоятельно не рекомендую пользоваться для сделок с недвижимостью ячейками с одновременным доступом: тот случай, когда продавец и покупатель могут попасть в ячейку только совместно. К сожалению, при такой форме возможны как злоупотребления одной из сторон сделки (например, после регистрации права собственности покупатель отказывается идти с продавцом в ячейку за деньгами или вымогает с последнего определенную сумму денег за свое присутствие), так и независящие от сторон события (например, серьезное заболевание или смерть одного из участников сделки).
- Помимо условий доступа к ячейке сторонам сделки необходимо согласовать, у кого будет храниться ключ от ячейки и на каких условиях передаваться другой стороне. Стоит также обратить внимание на срок аренды ячейки и условия, при которых сделка считается несовершенной. В некоторых договорах аренды ячейки прописывается требование к продавцу предъявить документы для доступа в ячейку до окончания срока ее действия. Если продавец не укладывается в этот срок (например, по причине болезни, приостановки или задержки регистрационных действий и т.д.), банк, руководствуясь пунктами договора, может допустить к ячейке с деньгами покупателя.

Чтобы обезопасить клиентов при перемещении денег до или из депозитария есть несколько способов:

- Самый простой способ - открыть счет в банке, в котором будет производиться закладка денежных средств, заранее заказать к снятию необходимую сумму со счета и снять деньги прямо на сделке. Этот вариант в большинстве случаев, к сожалению, затруднен или невозможен по объективным причинам.
- При перемещении крупной суммы денег можно заказать услугу инкассации специализированным охранным предприятием."

Петр Манько

16 января 2018

Новые требования на рынке долевого строительства

      Принцип долевого строительства все предыдущие годы был жизненно необходим рынку - у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки и застройщик позволял им зарабатывать 15-20% годовых, а то и более.

     Сегодня рынок уже совсем другой - лидеры рынка сильно выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями, как следствие, разница в стоимость 1 м2 на этапе котлована и в сданном доме в крупных компаниях в расчете на % годовых не превышает ставки по банковскому депозиту, как следствие - с рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики не выдерживают конкуренции и работают на грани рентабельности.

     В такой ситуации один из наиболее вероятных сценариев - на рынке остаются только крупные игроки, конкуренция снижается и возникает олигополия, в результате - рост цен, снижение качества и массовое строительство одинаковых панельных домов.

Павел Соколов

15 января 2018

Риски при покупке дома и земли в ипотеку

          На сегодняшний день далеко не все объекты на рынке загородной недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита. В частности, банк не одобрит сделку, если участок не прошел процедуру межевания (границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства), не оформлено в надлежащем законом порядке право собственности на дом. Требования к дому, коммуникациям и документам на объект существенно различаются в зависимости от банка, который будет выдавать ипотечный кредит. В большинстве случаев покупателю как минимум понадобится:

✔выписка ЕГРН на земельный участок, подтверждающая наличие межевания и отсутствия споров с соседями по границам (отсутствие наложения границ);
✔выписка ЕГРН на дом с указанием назначения дома и площади, соответствующей сведениям, указанным в техническом паспорте;
✔технический паспорт БТИ на дом;
✔отчет об оценке и заключение оценщика, подтверждающие рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок;
✔страховой полис — страхование объекта от пожара и полной утраты;
✔страховой полис — страхование жизни и здоровья заемщика.

         Если говорить о нюансах, то в некоторых банках обязательное условия – наличие в доме работающих инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на «дачу без удобств» в этом банке не получится. В других банках рассматривают исключительно объекты, расположенные на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Нюансов много. Так что планировать поездки и просмотры объектов можно, имея на руках полный перечень требований банка, одобрившего ипотеку.

Павел Соколов

13 декабря 2017

Расчеты в валюте при сделках с недвижимостью.

В последнее время достаточно часто на сделках сталкиваюсь с расчетами не в привычных нам рублях, а валюте. Во многих случаях сторонам сделки так удобнее и спокойнее, особенно если продавец не собирается сразу тратить деньги, а планирует сохранить их именно в валюте.

Все бы ничего. Но есть в таких расчетах несколько достаточно важных нюансов. Разумеется, проводятся такие расчеты наличными, в большинстве случаев через банковскую ячейку. При этом цена объекта недвижимости в договоре купли-продажи указывается в рублях в соответствии со ст. 140 и 317 Гражданского кодекса. Расписки по итогам получения денежных сумм продавец также пишет покупателю «в рублях» (как в договоре купли-продажи).

Пожалуй, наиболее спорный момент в такой сделке – как определять курс, по которому будет произведен пересчет валюты на рубли. Здесь интересы продавца и покупателя диаметрально противоположны. Продавец хочет купить валюту дешевле, а Покупатель продать дороже. Как правило, за основу берется курс Центробанка или курс определенного обменного пункта на покупку или продажу валюты (тут уж как удастся отстоять интересы продавца или покупателя).

Хорошо. С курсом определились, как составлять договоры и расписки тоже ясно. Теперь необходимо проверить валюту перед покупкой. Проверку валюты перед сделкой стоит заказывать обязательно. И причем, помимо стандартной проверки «машинкой» необходимо вручную «просветить» каждую купюру на ультрафиолете, проверить на потертости, микронадрывы, жирные следы от пальцев рук. Велика вероятность, что в отличие от рублей, такие потертые доллары или евро в обменном пункте просто не примут или примут с существенной комиссией. И тогда уж придется обменивать или использовать их заграницей - в долларовой или евро-зоне.


Вообщем, прибегать к таким расчетам в валюте стоит только в том случае, если продавец планировал после сделки хранить сбережения в валюте, планирует крупную покупку зарубежом или в случае высокой волатильности курсов и ожиданий резкого роста курса иностранной валюты.

 

Павел Соколов

12 декабря 2016

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости для продажи загородного дома или земельного участка

Вы собираетесь продать собственный загородный дом или участок. Стоит ли привлекать специалиста по недвижимости для решения этого вопроса?

К сожалению, среди обывателей бытует мнение, что в продажах недвижимости нет ничего сложного, все легко и непринужденно можно сделать самому. Что ж, может, в этом есть доля истины? Давайте разбираться.

Естественно, в этом повествовании я не претендую на объективность, так как сам являюсь практикующим специалистом по недвижимости и стою, так сказать, по другую сторону баррикад.

Действительно, на первый взгляд, в продаже недвижимости нет ничего специфического, да и вообще такой специальности как агент по недвижимости в нашем образовательном пространстве практически не существует. У нас нет вузов, которые бы готовили специалистов подобного профиля.

Уверен, что многие из нас имели опыт продажи собственного имущества. Кто-то уже неоднократно продавал и покупал автомобиль, кто-то распродавал старую и ненужную мебель или одежду на авито. Интересно и увлекательно: как-никак абсолютно новый опыт, общение с новыми людьми, встречи, суета… Классно, одним словом.

Наверное, примерно также в самом начале может восприниматься интересное приключение по продаже собственного дома или участка. Всего-то делов: сделать хорошие фотографии, написать кратенький текст и разместить на уже знакомый Авито. А ведь приключения на этом не заканчиваются: смею Вас уверить, они только начинаются!

Хорошо, если в первые дни после размещения раздастся несколько звонков (иногда их приходится ждать месяц-два), и еще лучше, если один-два потенциальных клиента согласятся посмотреть Ваш объект недвижимости на выходных.

С нетерпением ждем выходных. В пятницу созваниваемся с клиентами – «все в силе».

В субботу встаем пораньше (часиков в 7 утра) и в любую погоду (будь то мороз, дождь или слякоть) отправляемся в путешествие на дачу – показывать наш достойный объект не менее достойным его купить клиентам. Понятное дело, отменяем встречи с друзьями, родными – есть ведь задачи поважнее.

Приезжаем на дачу, ждем клиентов. Всего сегодня их должно быть двое: одни в 11.00 и вторые в час-полвторого. Натопили печь или камин, согрели дом, сидим - ждем. На часах – назначенное время 11.00, а никого нет, звоним клиентам – «телефон выключен или вне зоны действия сети». Через полчаса абонент появляется в сети, перезваниваем и слышим в ответ: «Знаете, мы сегодня не сможем приехать – погода не очень». Немая пауза…. Вежливое, но натянутое  прощание.

Вообщем надежда на вторых клиентов. Наученные горьким опытом, звоним им еще раз подтвердиться о встрече, ведь, оказывается, всякое бывает… Уфф, эти клиенты порядочные, едут и будут даже раньше, чем обещали – уже через 10 минут. Настроение отличное – одеваемся потеплее и выходим встречать их на улицу.

Первое впечатление вас не обмануло – люди действительно позитивные, вежливые и ваш дом им очень нравится. Ходят, смотрят, улыбаются, восхищаются. В голове настойчиво стучит мысль: «Эти точно возьмут». Но они пока ничего не берут, а также вежливо прощаются, улыбаются, желают Вам всяческих успехов и уезжают.

Итог: половина законного выходного потрачена впустую, надо собираться в город.

На следующей неделе ситуация повторяется. Нет, конечно, Вы уже научены горьким опытом и все встречи подтверждаете по несколько раз, даже если приходится чувствовать себя неловко. Клиенты приезжают, смотрят и потом куда-то пропадают. Время идет, на домашние дела и заботы его совсем не остается, ведь все выходные заняты показами. Вроде и клиенты есть, но почему-то не покупают.

Продажа не движется. Что делаем? Правильно – снижаем цену.

Наконец, после нескольких месяцев или лет находим клиента. Клиент настырный и даже нагловатый – торгуется, и торгуется сильно. Очень не хочется скидывать, но продавать дальше уже сил нет. Соглашаемся. И тут вдруг выясняется, что часть необходимых документов отсутствует или утеряна. В спешном порядке восстанавливаем и наконец продаем объект. Попутно решаем множество вопросов с формулировками договора, схемой расчетов, закладкой и проверкой денег. Естественно, переживаем и нервничаем – сумма большая, делаем в первый раз. Понятное дело.

А теперь вопрос: «Стоило ли оно того?»

Да, конечно, не всегда продажа проходит так долго и муторно. Бывают быстрые и простые сделки. Но это скорее исключение из правил. Тем более в сегменте загородной недвижимости.

У этого рынка есть своя специфика.

1. В отличие от городской загородная недвижимость сложно поддается объективной рыночной оценке. Это в квартирах все понятно: планировки типовые, в этом же или соседних домах всегда есть в продаже такие же или похожие квартиры – прицениться не сложно. На загородном рынке другая ситуация: даже профессиональные оценщики далеко не всегда могут точно назвать рыночную стоимость объекта и спрогнозировать сроки его продажи. Здесь мнение эксперта, специалиста по продаже домов именно в этой локации – гораздо важнее. И грамотный агент по загородной недвижимости, который продает дома и участки в этом месте, редко ошибается в рыночной оценке больше чем на 5%. Проверено на опыте.

Стоит учитывать, что у специалиста, который работает в вашей локации, обычно есть накопленный спрос. Это потенциальные клиенты, которым он показывал другие дома или участки и которые так пока ничего и не выбрали. Почему бы не предложить им Ваш объект?

2. На рынке загородной недвижимости половина сделок совершается не с «прямыми деньгами». Прежде чем купить загородный дом, потенциальному клиенту еще необходимо совершить множество операций: продать квартиру или комнату, оформить переуступку по договору долевого участия, одобрить ипотечный или потребительский кредит и прочее. Поэтому у профессионалов есть железное правило: если клиенту нравится твой объект, надо заниматься всеми его проблемами «под ключ» - продавать, согласовывать ипотеку. Вы готовы помимо продажи своего дома заняться еще и продажей квартиры, комнаты, переуступкой, одобрением ипотеки для постороннего человека? Думаю, что нет.

3. Наши законотворцы не сидят без дела и в последние годы законодательство в сфере сделок с недвижимым имуществом постоянно меняется. Например, сегодня еще можно продавать объекты без межевания, с 2018 года сделать этого будет уже нельзя; сегодня дом можно оформить по дачной амнистии, а с 2017 года сделать это в упрощенном порядке уже не получится. Здесь я не говорю о налоговых законах, которые также постоянно преподносят сюрпризы рядовым гражданам. Специалисты о всех эти нововведениях знают заранее и выстраивают работу с объектом так, чтобы минимизировать временные и финансовые потери продавца недвижимости.

4. Наконец, оформление сделки. Здесь великое множество нюансов: как оформить аванс или задаток, правильно прописать условия в договоре, зафиксировать условия доступа к деньгам после сделки купли-продажи и многое-многое другое. Для полного и подробного описания всех нюансов нужно издавать отдельную книгу-учебник.  Причем, эти правила постоянно меняются: например, относительно недавно в деловой оборот был введен еще один способ расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив нотариуса, и пока что даже не все специалисты умеют правильно им пользоваться.

За годы работы я выработал для себя следующий принцип. Помощь профессионального агента при продаже загородного дома или участка необходима и оправдана, если:

1. С его помощью Вы можете продать объект быстрее / дороже, чем самостоятельно

2. Он позволяет сэкономить ваше время, нервы, деньги

Как выбрать такого специалиста, обсудим в следующей статье.

 

Павел Соколов

06 декабря 2016

Хоум-стейджинг загородного дома

Все мы привыкли покупать хорошо подготовленные и красиво упакованные вещи. Будь то какая-то безделушка на рынке или более-менее дорогой товар (путешествия, мебель, автомобили).

Так почему же с загородным домом должно быть иначе?

К сожалению, до сих пор большинство агентов по недвижимости и собственников загородных домов не уделяет должного внимания их предпродажной подготовке или бросается в другую крайность – переделывая дом чуть ли не до основания и вкладывая огромную сумму денег, которую потом совершенно нереально вернуть при продаже.

Я успешно занимаюсь продажей загородной недвижимости уже больше 10 лет. И за это время, естественно, сформировал свои представления о предпродажной подготовке загородного дома.

Предлагаю поэтапно разобраться в этом вопросе.

Какие преимущества и выгоды дает нам грамотная предпродажная подготовка:

1. Быстрые сроки продажи – конверсия выше, вложения в рекламу меньше. Не забываем при этом о стоимости денег во времени. Чем раньше мы их получаем, тем больше они стоят.

2. Более высокая цена продажи по сравнению с «неподготовленными» вариантами.

Предпродажная подготовка необходима любому загородному объекту, будь то старенький летний дачный домик или современный элитный коттедж. При этом в каждом из случаев она, естественно, будет сильно различаться.

Предпродажной подготовкой нужно заниматься ДО продажи, а не в процессе оной. Помните, у нас никогда не будет второго шанса произвести первое впечатление. А ведь нередки случаи, когда дом продается с первого показа! И как правило так продаются дома с хорошо сделанной предпродажной подготовкой.

С преимуществами, которые дает хорошо выполненная предпродажная подготовка, никто обычно не спорит. Почему же тогда так мало продавцов на загородном рынке пользуются этими преимуществами?

На мой взгляд, причин несколько:

1. Особенности менталитета. Мы вообще не очень любим кому-то что-то продавать. Почему-то до сих пор среди продавцов распространено представление о каком-то мифическом крайне мотивированном покупателе, который придет и сам все купит в таком виде как есть. Конечно, такие покупатели есть. И в конечном итоге такой покупатель находится, но покупает он объект существенно дешевле, чем собственник планировал продать изначально.

2. Отношение к предпродажной подготовке как к постыдному делу, попытке что-то скрыть, утаить от покупателя. Парадоксально, но факт: при продаже загородного дома собственники гораздо больше говорят о его недостатках, чем о достоинствах.  К сожалению, на успешную продажу с таким подходом рассчитывать не приходится. Не надо додумывать за покупателя. Наша задача предельно проста: преподнести товар в наилучшем виде, чтобы клиенту приятно было его купить.

3. Лень. Зачем вообще что-то предпринимать, если у соседа (родственника, друга) и так купили? Согласен, практически любой загородный объект рано или поздно продается: вопрос только во времени продажи и в цене.

4. Нежелание вкладывать деньги. Вложения в предпродажную подготовку воспринимаются собственниками как лишние траты. Предлагаю пересмотреть свою позицию и рассматривать такие вложения как выгодную инвестицию. По моим наблюдениям каждый ГРАМОТНО инвестированный в home-staging рубль приносит 50-100% годовых доходности.

5. Негативный опыт прошлых попыток предпродажной подготовки. Действительно, при неправильной организации процесса вложения не только не окупятся, но и могут быть убыточными. Здесь вопрос исключительно здравого смысла и профессионализма того специалиста, который занимается продажей вашего дома.

Давайте поэтапно разбираться, что и как нужно делать, чтобы вложения в предпродажную подготовку не только окупились, но и принесли существенные дивиденды. Оговорюсь, что в рамках данной статьи мы будем говорить о неких общих принципах, которые в каждом конкретном случае могут варьироваться.

С чего начать?

Начинаем всегда с участка. В первую очередь проводим дехламизацию пространства: убираем и вывозим с участка все ненужные вещи (старые колеса, ржавые машины, контейнеры). Остатки стройматериалов тоже вывозим или по крайней мере аккуратно складируем в задней части участка. Да, конечно, эти стройматериалы могут пригодиться новым собственникам, но, поверьте, их наличие вообще не будет учитываться ими при выборе дома, а вот общее впечатление от участка разбросанные строительные материалы обязательно подпортят. Так что если у Вас полностью законченный дом, а не стройплощадка, по возможности удаляем с участка все строительные материалы. И делаем это до начала продажи дома, а не после.

Приводим в порядок забор (если он есть): смазываем ворота и калитку, они должны свободно открываться, не греметь, не скрипеть. Если электропривод ворот по какой-то причине неисправен, чиним или меняем его.

Иногда есть смысл засеять на участке новый газон – нужно смотреть по обстоятельствам.

Дополнительные постройки.

В случае необходимости обновляем фасад всех построек на участке. Здесь тоже сложно дать универсальный совет. Но как минимум, желательно подкрасить деревянные элементы (перила, террасу и т.д.), если краска на них облупилась.

Крайне желательно освободить от ненужных вещей все хозяйственные постройки: гараж, мастерскую, хоз-блок.

Загородный дом

Теперь приступаем к самому дому. Естественно, начинаем с уборки. «Разгружаем» пространство.

Избавляемся от посторонних запахов: в первую очередь уничтожаем запахи сырости, плесени, затхлые запахи и пр. Если в доме живет собака, надо по возможности избавиться или существенно снизить и этот запах.

Освещение. Надо помнить, что клиенты смотрят Ваш дом всего несколько минут. И самый лучший и при этом самый дешевый способ произвести благоприятное впечатление - яркое освещение всех помещений. Так комнаты воспринимаются больше и светлее. Все энергосебергающие лампочки обязательно заменить на яркие светодиодные или в крайнем случае – накаливания. Энергосебергающие лампочки очень долго набирают яркость и разгорятся как раз к тому моменту, как потенциальные клиенты уже будут покидать Ваш дом.

Инженерные коммуникации. Все должно исправно функционировать. Недопустимо подтекание воды из системы водоснабжения, жидкостей из системы отопления и пр. Это мелкие, казалось бы, вещи, но именно они производят сильно негативное впечатление: у клиентов подсознательно формируется убеждение, что дом постепенно стареет, ветшает или сделан не очень качественно. А убедиться в качестве строительных работ он может только по отдельным внешним элементам: надежность инженерных систем, удобная прочная лестница, ровные пол и стены, функционирующий  камин и т.д.

Санузлы. Самый простой и относительно недорогой способ освежить ванную комнату – по-новой сделать затирку швов и отбелить все  сантехнические приборы. По возможности убрать или спрятать зубные пасты, щетки, бритвы, баночки с косметикой и др.

Кухня. Желательно полностью убрать все мелкие, не нужные в повседневной жизни предметы, в том числе так любимые нами магнитики на холодильниках. Большое количество мелких нефункциональных предметов сильно перегружает пространство и крадет объем помещения.

Жилые помещения. В большинстве случаев нет никакой необходимости клеить новые обои, менять двери, ламинат и др. Это обосновано и оправдано, только если все эти элементы отделки выглядят совсем неопрятно и пришли в полную негодность, например, двери были погрызаны собаками, обои отслаиваются.

В западных материалах по хоум-стейджингу акцентируется внимание на личных вещах жильцов и дается однозначная рекомендация убрать из поля видимости все личные вещи: семейные фотографии, предметы из хобби и т.д. В этом я не совсем согласен с западными авторами. Наличие личных вещей в обжитом доме воспринимается клиентами естественно, как само собой разумеющееся, более того, дом без таких личных вещей выглядит как-то неестественно. Так что здесь нужно смотреть по ситуации.

Пожалуй, это основные, базовые вещи, которые желательно сделать, чтобы Ваш загородный дом был продан быстрее и дороже. Причем, большинство из перечисленных мероприятий требует минимальных затрат.

Как Вы понимаете, этим списком перечень действий по предпродажной подготовке не исчерпывается. Любой профессионал в продаже недвижимости назовет Вам еще приемов и способов, которые позволят продать объект быстрее и дороже. В моем чек-листе по предпродажной подготовке более 30 пунктов. Каждый из этих пунктов мы детально обсуждаем с клиентами и сообща принимаем решение о целесообразности его применения в каждом конкретном случае.

Если Вы планируете продажу загородной недвижимости, проконсультируйтесь у Вашего агента или сделайте хотя бы тот базовый набор, который перечислен в этой статье. Результат не заставит себя ждать. Поверьте, проверено на многолетнем опыте и сотнях проведенных сделок.

Павел Соколов

06 декабря 2016

Как выгодно продать объект недвижимости в кризис?

В последнее время все только и говорят, что на рынке недвижимости кризис, квартиры не продаются, загородная недвижимость стоит мертвым грузом в ожидании лучших времен. Я слышу это каждый день: от коллег по рынку и клиентов. Поначалу сам поддерживал такие разговоры, находил достаточно весомые аргументы в пользу этой версии.

Но постепенно фокус моего внимания существенно сместился. И теперь хочется воскликнуть: «А кризиса-то никакого и нет!» Да, рынок изменился, причем существенно, клиенты стали по-другому подходить к поиску и выбору объектов, изменился список требований, схемы и способы оплаты, многие из объектов, которые раньше улетали, как горячие пирожки, зависли и не продаются. Но при этом другие объекты по-прежнему пользуются спросом.

По роду деятельности я каждый день занимаюсь продажами на городском и загородном рынке недвижимости, через меня и моих коллег по агентству регулярно проходит множество сделок. Так что, не претендуя на истину в последней инстанции, некоторые выводы я могу сделать.

Итак, что же изменилось на рынке:

  1. Число сделок уменьшилось, но не критично. Объекты «в рынке» по-прежнему пользуются спросом.
  2. Выбор объектов для потенциальных покупателей существенно вырос.
  3. Покупатели стали более критично подходить к выбору местоположения и качеству дома или квартиры. Они внимательно изучают документы (сами или с помощью привлеченного специалиста), заказывают строительную экспертизу построенного дома и т.д.
  4. Появилась достаточно большая группа потенциальных клиентов, которые в целом заинтересованы в решении своего жилищного вопроса (покупки квартиры или загородного дома), но никуда не торопятся. Они могут месяцами смотреть и подбирать интересующие их объекты. Причем, период поиска и выбора может растянуться до нескольких лет. С такими клиентами нужно по-другому работать.
  5. Как итог, цены на некоторые объекты и локации скорректировались в сторону понижения. Изначально переоцененные объекты или ушли с рынка «до лучших времен», или существенно снизились по цене.

Но, сделки тем не менее есть, по крайней мере мы в своем агентстве проводим их регулярно, и значит, есть способ работать на этом рынке. Я расскажу вам о том, как работаем мы, может быть в чем-то не идеально, но это дает результат.
Возьмем, к примеру, рынок загородной недвижимости.

1. Работа с объектом начинается еще до его появления в рекламе. Сначала мы проводим аудит правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект. Все документы должны быть в полном порядке, при малейшем сомнении в юридической чистоте сделки с таким трудом найденный клиент развернется и пойдет искать другой объект. Если привести документы в порядок по объективным причинам не представляется возможным, мы не берем объект в работу.

2. Предпродажная подготовка и качественная фотосъемка объекта. Даже самый замечательный коттедж не заинтересует клиента, если в нем будет царить бардак, посторонние запахи и т.д. Поэтому совместно с клиентом готовим дом к первой фотосъемке и последующим показам. Потом – фотосъемка объекта, для качественного фото обязательно нужен интерьерный объектив и хороший зеркальный фотоаппарат. У нас он, естественно есть. Объекты бизнес и элит-класса в обязательном порядке должен фотографировать профессиональный фотограф!

3. Тщательный анализ рынка. Прошли те времена, когда цену на объект недвижимости определял продавец. Сейчас ее диктует рынок. У нас есть вся информация о реальных сделках на рынке: наших и коллег из других агентств. Поэтому, при определении первоначальной цены, мы знаем на что ориентироваться. Обращаю внимание: мы ориентируемся не на заявленные в рекламе цены аналогичных объектов, а на данные реальных сделок по этим объектам! Это очень существенно!

4. Реклама. Реклама должна быть везде, где потенциальный клиент только может ее найти. Интернет (мы размещаемся примерно на 50-ти площадках по недвижимости), Яндекс.Директ, GoogleAdwords, печатные издания («Загородное обозрение», «Пригород»), социальные сети, наружная реклама (баннер на объекте, щитовая программа при необходимости). Качественная полиграфия: информация об объекте (листовка, буклет), которую мы отдадим клиенту после показа дома.

5. Прием звонков и показы. Качественно преподнести объект клиенту нужно уметь! Всех клиентов в обязательном порядке фиксируем в CRM-системе и регулярно напоминаем о себе, узнаем, что им нравится или не нравится в просмотренных объектах.

6. Переговоры. Самая интересная часть процесса продажи! Покупатель придирчиво изучает документы и сам объект, заводит разговоры о цене. Здесь очень важны переговорные навыки: сколько сделок на моей памяти были на грани развала из-за неправильных слов, ухмылок Продавца или Покупателя! Личная обида, неприязнь…. И все – сделка может не состояться. До сих пор не перестаю удивляться иррациональности людей в самые ответственные моменты.

7. Сделка. Здесь уже дело техники. Все условия обсуждены заранее (на предыдущем этапе), сценарий сделки прорисован. Готовим документы, прописываем схему взаиморасчетов, безопасную для всех сторон сделки, в случае необходимости отстаиваем интересы клиентов. Закрываем сделку: довольный продавец получает деньги, покупатель – объект недвижимости. В этот момент просим написать пару строк в качестве отзыва о нашей работе.

Казалось бы, все просто и понятно! Но почему же тогда многие объекты на рынке не продаются? На мой взгляд, в подавляющем большинстве случаев причина – недоработка на каком-то из этапов. Давайте разберемся:

1.  Проблема с документами. К сожалению, до сих пор встречаются объекты с проблемными документами, и исправлять их продавец начинает прямо перед сделкой. Почему нельзя было все сделать спокойно в период экспозиции объекта? Неоднократно приходилось отговаривать своих клиентов от покупки таких проблемных объектов, или по крайней мере выторговывать у продавца существенную скидку.

2. Объект не готов к продаже: в доме хаос, масса старых, никому не нужных вещей, лампочки не горят и т.д. Почему-то в понимании большинства продавцов предпродажная подготовка объекта – совсем ненужные хлопоты. А потом удивляемся, почему дом не покупают, и продолжаем снижать цену… Тупиковый путь.

3. Фотографии низкого качества, либо их нет. А чаще – плохая реклама в целом! Нет стратегии продвижения. Объект размещен на 1-2 ресурсах, реклама не обновляется, иногда вообще блокируется сайтом. Неудивительно, что звонков от клиентов нет! Клиенты не видят Ваш дом или участок в рекламе, поэтому и не звонят.

4. Неправильная оценка объекта. Чаще всего цена выставляется продавцом на основании предварительных представлений о рынке и стоимости объектов на нем. И очень часто корректируется вниз из-за отсутствия реального спроса.

Выставив изначально высокую цену, мы бездарно упускаем самое выгодное время для продажи объекта: потенциальные клиенты не интересуются объектом из-за завышенной цены, а когда по прошествии нескольких месяцев или лет (у кого как), мы приводим цену объекта в соответствие с рынком, наш дом или участок воспринимаются клиентами как «залежалый товар», который никому не интересен. Согласитесь, не радужная перспектива….

Нельзя в сегодняшних условиях экспериментировать с ценой! Так мы только тратим время, портим продажную историю объекта и в конечном итоге продаем его существенно дешевле, чем могли бы! Из-за таких неправильных ценовых действий в том числе и появляются высказывания о кризисе на рынке. Только кризис здесь ни при чем. Дело только лишь в цене…

5. Звонки и показы есть, но клиенты куда-то уходят… А Вы пробовали им звонить? Самое распространенное и нелепое заблуждение многих продавцов недвижимости: «Если клиент заинтересован, он сам перезвонит!» Не перезвонит! С клиентом нужно выстраивать диалог, корректно напоминать о себе, «продавать» объект не только во время показа, но до и самое главное – после него!!! А для этого нужно вести учет всех обращений, не забывать и не терять ни одного из них. Ведь каждое обращение потенциального клиента дорого стоит: это Ваши затраты на рекламу, затраты времени и сил на показ объекта и упущенная выгода. У нас этот вопрос решен за счет CRM-системы. А у Вас?

6. Если дело все-таки дошло до переговоров, держитесь за клиента мертвой хваткой. При необходимости идите на уступки, но при этом не упустите и своей выгоды. Согласитесь, очень обидно упустить клиента в самый последний момент. Но еще обиднее согласиться на совершенно неприемлемые и кабальные условия сделки. Здесь есть множество подводных камней, я и мои коллеги посетили не один семинар на тему искусства ведения переговоров.

Думаю, что со временем продавцы, покупатели, и специалисты рынка недвижимости приспособятся к новым реалиям. Возможно, сделают это далеко не все. Но тем проще будет работать профессионалам и с профессионалами!

 

Виктория Нардина

24 ноября 2016

Цена ошибки при определении цены продажи квартиры.

Для описания ситуации использовались реальные данные по нескольким десяткам объектов. Для простоты понимания, сделано допущение, что квартиры стоят одинаково, продажа прямая (без встречной покупки), а ставка депозита в банке 10%.


Итак, Коля и Вася одновременно начали продавать свои квартиры (сами или с агентами – не принципиально):
Вася просмотрел все объявления по похожим квартирам в своем районе, определил, что его квартира стоит около 6 млн рублей и начал продавать, примерно через 3 месяца, поняв, что продажа не идет, Вася скинул 200 тысяч рублей с цены, еще через 3 месяца – скинул еще 200 тысяч рублей, а потом - еще 200 тысяч рублей и подошел к рыночной цене. В итоге - Вася продал свою квартиру через 12 месяцев за 5,4 млн рублей.
Коля сделал иначе и не только посмотрел объявления, но и обзвонил все объявления по похожим квартирам в своем районе, поговорил с агентами и понял, что реальная цена продажи его квартиры составляет не 6 млн (как ему казалось), а около 5,5 млн (реальная цена сделок). Коля выставил свою квартиру за 5,4 млн, продал ее за 1 месяц, положил деньги в банк и через год у Коли на руках 5,95 млн рублей.
Выводы, я думаю, каждый сделал уже сам – цена ошибки (или завышенных ожиданий) = около 500 тысяч рублей и год нервного ожидания.
Успехов нам всем в продажах!

Павел Соколов

04 ноября 2014

Даёшь машины на OZONе!

Судя по состоянию автомобильной отрасли в стране, кризис благополучно закончился: цены на новые автомобили растут пропорционально огромным очередям на них, одновременно с этим падает заинтересованность менеджеров по продажам взаимодействовать с клиентами.

Подробнее >>>

На днях посетил несколько салонов довольно известных марок: Hyundai, Renault, Volkswagen.

Ни один из менеджеров не поинтересовался, что именно я ищу, какие характеристики являются для меня определяющими при выборе автомобиля. В лучшем случае (далеко не всегда) специалист по продажам транслировал только ту информацию, которую я и так без труда найду на сайте. Попытки попросить менеджера провести хотя бы минимальную сравнительную характеристику различных комплектаций, к сожалению, не увенчались успехом: «специалисты» откровенно путались, с радостью реагировали на мои «спасительные» подсказки, взятые с тех же сайтов.

В нескольких салонах пообщаться с менеджерами не удалось: все были заняты и не могли уделить даже 2-3 минут, чтобы попросить меня подождать или записать телефон для последующего контакта.

Честно говоря, после такого отношения хочется забыть об автосалонах и совершить покупку он-лайн (через интернет). Жаль только, что заказы на новые автомобили по интернету пока никто не принимает.

<<< Свернуть

logo

©2012 Агентство недвижимости «Загородный стиль»
Телефон: (812) 643-20-40, 992-01-52
mail@zagorodst.ru

Powered by kondrat. Designed by stormweb.

Задать вопрос




send